Milyen kockázatokkal jár, és hogyan védekezhet egy lelkiismeretes lakásvásárló? Az Orosz Föderáció Alkotmánybírósága megtiltotta, hogy lakást vegyenek el a jóhiszemű vásárlóktól. Jóhiszemű vásárló.
A Sobesednik.ru kiderítette, hogy a privatizált ingatlanok vásárlóinak védelméről szóló új törvény kinek segít, és kinek nem.
A kormány augusztus elején benyújtotta az Állami Dumának a korábban privatizált lakások jóhiszemű vásárlóinak jogainak védelméről szóló törvényjavaslatot. A törvényjavaslat annak megállapítását javasolja, hogy az állami szervek vagy önkormányzati szervek ne követelhessenek jóhiszemű állampolgárságú vásárlótól korábban privatizált lakást, ideértve az olyan eseteket is, amikor az ilyen lakást ingyenesen vásárolták meg, vagy az ilyen testületek tulajdonából kivonták. az akaratukat.
A kormány üzenete kimondja, hogy "ezzel elkerülhetők azok a helyzetek, amelyekben a jóhiszemű vásárló elveszít egy korábban privatizált lakást". Az elnök megbízásából a Gazdaságfejlesztési Minisztérium által készített törvényjavaslat módosítja az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 302. cikkét.
A Sobesednik.ru a szakértőktől megtudta, hogy ezek az újítások hogyan válnak az ingatlanvásárlók számára.
Artem Azizbajev, az Ingrádi Vállalatcsoport jogi osztályának igazgatója kifejti, hogy a jóhiszemű vásárlók jogainak védelméről szóló törvényjavaslat beérkezése az Állami Dumába nem okozott meglepetést. Ennek oka egy orosz panasza volt, aki az Orosz Föderáció Alkotmánybíróságához fordult jóhiszemű lakásvásárlói jogainak megsértése és az Art. 1. pontjának elismerése miatt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 302. cikke, amely nem felel meg az Orosz Föderáció alkotmányának:
- A kérelmező arra hivatkozott, hogy egy ingatlanirodát bérelt fel, amely a megszerzett ingatlan ellenőrzésével foglalkozott, és ellenőrizte az összes dokumentumot, valamint az ingatlan tulajdonjogának egyik tulajdonosról a másikra történő átruházásának minden szakaszát. Megerősítették, hogy az üzlet "tiszta". Kiderül, hogy kellő gondosságot tanúsított a megszerzett ingatlan ellenőrzésekor. Ebben a helyzetben egy jóhiszemű vevő minden szükséges erőfeszítést megtett az ingatlan történetének kiderítésére, de a korábbi ügyletek jogellenességéről nem tudott (nem tudhatott).
A kérdés története az Orosz Föderáció Alkotmánybíróságának honlapján:
2015 májusában a moszkvai Nikulinszkij Kerületi Bíróság kielégítette a Moszkvai Városi Vagyonügyi Osztály azon keresetét, hogy A. [Alexander] Dubovetst kilakoltassák a 2008-ban megszerzett lakásából és a város tulajdonába adják, mivel nem ismerte el jóhiszemű vásárló. Ezen túlmenően a bíróság megállapította, hogy az ingatlannak a tulajdonos akarata ellenére történő elidegenítése bizonyított, ezért a megszerző jóhiszeműsége nem számít. A. Dubovets lett az utolsó vevő a szerződések láncolatában egy 1994-ben elhunyt moszkvaitól, akinek nem volt örököse. A felsőbb bíróságok, köztük az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága megerősítették a kerületi bíróság döntését. A bíróságok abból indultak ki, hogy a vitatott lakás elcsatolt ingatlan volt, és harmadik felek jogellenes cselekményei következtében kikerült a tulajdonos, Moszkva városának birtokából. 2016 júniusában az Orosz Föderáció Legfőbb Ügyészsége sikertelenül ellenezte A. Dubovets ügyében hozott bírósági határozatokat, amelyek az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságához küldtek kassációs beadványt, amelyben az ügy újbóli vizsgálatát követelték.
„A benyújtott törvényjavaslatnak köszönhetően a jóhiszemű vásárló védve lesz a legálisan megszerzett ingatlana elvesztésének kockázatától” – teszi hozzá Azizbajev.
Balbek Olga, a MIEL-Ingatlanirodák Hálózatának jogi igazgató-helyettese szerint egy ilyen számla megjelenése jelzés hazánk minden lakásvásárlója számára:
„A legtöbb polgártársunk számára az ingatlan a legértékesebb, néha az egyetlen vagyon, így a lakás elvesztése a legrosszabb, ami történhet” – magyarázza álláspontját a szakember. - Jelenleg a Polgári Törvénykönyv előírja, hogy ha a lakás adásvételére vonatkozó ügyletet bíróságon megtámadják, de a vevőt jóhiszemű vásárlónak ismerik el, akkor egymillió rubel összegű kártérítésre jogosult. De van két nagy buktató. Először is (és ami a legfontosabb) annak ellenére, hogy létezik a kártérítésre vonatkozó rendelkezés, a törvény nem írja elő, hogy ezt a kártalanítást hogyan kell folyósítani, az ehhez szükséges eszközök teljesen hiányoznak. Másodsorban pedig mindenhol mások az ingatlanárak. Ha ez egy hagyományosan transzbaikáliai kis város, akkor egymillió rubel segíthet valakinek, aki elvesztette a lakását. De ha egy moszkvai lakással kötött üzletet vitatják, akkor egy millió nem segít valakinek, aki elvesztette otthonát.
Az újítás ráadásul az ingatlancsalásokkal érintett lakosság nagy részének problémáit sem oldja meg – hangsúlyozza a szakember: – A törvény nem visszamenőleges hatályú. Ezért nem világos, hogy mit kezdjenek azokkal, akik e törvény hatálybalépése előtt már elveszítették becsületesen megszerzett lakásukat. Ám a vitatott ügyletek zöme a 2000-es évekre esett, és kiderül, hogy a jóhiszemű vásárlók jogai semmilyen módon nem védettek, és ez a törvényjavaslat nem oldja meg a problémáikat.
Fénykép Pravo.Ru
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága ma a honlapján ismertette az Elnökség által október 1-jén jóváhagyott áttekintést a bírósági gyakorlatról a jóhiszemű vásárlóktól lakóhelyiségek visszaigénylésével kapcsolatos ügyekben, állami szervek és helyi önkormányzati szervek követelései alapján. a fegyveres erők.
A felülvizsgálat azokat a jogi eseteket vizsgálja, amikor a tulajdonosnak joga van ingatlant visszaigényelni valaki más tulajdonából, ideértve a jóhiszemű vásárlót is, a lakóhelyiség-visszaigénylés elévülési ideje alatt és egyéb kérdésekben.
A Legfelsőbb Bíróság különösen megjegyzi, hogy a lakóhelyiség vásárlójának jóhiszeműsége (rosszhiszeműsége) kérdésének eldöntése során nem csak azt kell figyelembe venni, hogy tudomása van arról, hogy az egyesült államban bejegyzés található. Az ingatlanhoz fűződő jogok és a vele folytatott ügyletek nyilvántartása az ingatlan elidegenítőjének tulajdonjogáról, valamint arról, hogy az ügylet megkötése során kellő gondosságot tanúsított-e, és milyen intézkedéseket tett az érintett jogainak megállapítása érdekében. elidegeníteni ezt az ingatlant.
A bíróságok ugyanakkor vizsgálják az érvényes ügylet jeleinek megfelelő ügylet alapján történő lakásszerzés megtorlásával kapcsolatos kérdéseket, a teher meglétét, ideértve a kiszabott lefoglalást is, kiderítik, hogy a magát jóhiszeműnek valló állampolgár-e vevő a lakást megvétele előtt megtekintette, egyéb tények sajátos körülmények miatt Ügyek.
A megszerző jóhiszeműségét az is bizonyíthatja, hogy megismerte az ingatlan tulajdonjogára vonatkozó összes okiratot, tisztázza az ingatlantulajdonjog eladójának megjelenési okát, a megszerzett vagyon közvetlen megtekintését.
Így a bíróság T. alperest a vitatott lakás jóhiszemű vásárlójának ismerte el, tekintettel arra, hogy N. eladó a lakásra vonatkozó összes tulajdoni okmányt benyújtotta, a T. vitatott lakás megszerzéséhez jelzálogkölcsönt vettek fel. ., valamint az anyasági tőkealapokat használták fel. A lakás eladóhoz való tulajdonjogát nemcsak T. ellenőrizte, hanem az ingatlaniroda munkatársai is, akikhez T. a lakás megszerzése érdekében jelentkezett, valamint a banki alkalmazottak jelzáloghitel-kibocsátáskor. hitel.
Egy másik ügyben az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának Polgári Ügyekkel foglalkozó Bírói Kollégiuma nem értett egyet az alsóbb fokú bíróságok azon következtetésével, miszerint nem indokolt Sh jóhiszemű szerződőként történő elismerése, rámutatva, hogy a nyugdíjazási címek ellenőrzése a korábbi lakástulajdonosok nem tudták befolyásolni abban, hogy az előző tulajdonosnak nincs joga az ingatlan elidegenítésére (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága Polgári Ügyekkel foglalkozó Bírói Kollégiumának 5-VP P10 - 55. sz. határozata).
Ha az ügyletet olyan körülmények kísérték, amelyek miatt a lakás megszerzőjének kétségbe kellett volna esnie az eladó elidegenítési jogában, akkor a megszerzőtől megtagadható a jóhiszemű elismerés.
Például az első- és másodfokú bíróságok az önkormányzat L. és K. elleni perének elbírálásakor elutasították K. alperesnek a jóhiszemű vásárlásra vonatkozó érveit. a lakásból. A bíróságok egyúttal az önkormányzat által előterjesztett bizonyítékok figyelembevételével megállapították, hogy a vitatott lakás másfél hónapon belül három alkalommal adásvételi szerződés tárgyát képezte, és az árnál lényegesen alacsonyabb áron került értékesítésre. forgalmi értékét, aminek K.-ben alapos kételyeket kellett volna keltenie az eladó ingatlanelidegenítési jogával kapcsolatban.
Melyik szakaszban jöjjön a vevő a közjegyzőhöz és mit vigyen magával az iratokból?
A megállapodás megkötése előtt közjegyzőhöz kell jönni. A közjegyző maga kér információkat az USRN-ben szereplő ingatlanról, beleértve az ingatlan tulajdonosát, kataszteri útlevelét stb. Az ingatlan tulajdoni lapját célszerű bemutatni a jegyzőnek a korábbi ügylet tisztaságának ellenőrzése érdekében. Ha hiányzik, de az eladó jogai be vannak jegyezve, akkor a közjegyző kéri az USRN-t, hogy adjon tájékoztatást róla.
A kötelező közjegyzői hitelesítéshez kötött ügyletek tarifáját az Orosz Föderáció adótörvénykönyve szabályozza, és a tranzakció összegének 0,5%-a. Felső határa 20 ezer rubelre korlátozódik. Ez a költség jellemző a 4 millió rubel feletti lakásokkal kapcsolatos tranzakciókra. Ha az átlagos oroszországi ingatlanárakat vesszük - 1-3 millió rubel, akkor az ilyen tranzakciók igazolásának költsége 5-15 ezer rubel lesz.
A jogi és műszaki jellegű szolgáltatásokért is díjat kell fizetni, amelynek összege Oroszország régiójától függ. Például Moszkvában az UPTH költsége az ingatlan elidegenítésére irányuló tranzakció igazolására, amelyhez a törvény értelmében közjegyzői nyomtatvány szükséges, 5 ezer rubel.
A közjegyző az iratokat ellenőrizve láthatja azokat az árnyalatokat, amelyek az ügylet vitájához vezethetnek. Például nézze meg, hogy a vevő lakást vásárolt egy olyan eladótól, aki nem adta meg a házastárs hozzájárulását a tranzakcióhoz. Ez oda vezethet, hogy a második házastárs hajlandó megtámadni a tranzakciót. Vagy például egy közjegyző láthatja, hogy egyszerű írásos formában megtörtént az ügylet, ami alapján a jelenlegi tulajdonos megszerezte a lakást, holott azt közjegyzőben kellett volna lebonyolítani.
Az anyag a Szövetségi Közjegyzői Kamara, az ügyvédi iroda jogásza közreműködésével készült"Leontiev és Társai"Tamaz Mstoyan, Oleg Sukhov ügyvédje, a cég vezérigazgatója"Miel-Új épületek"Natalia Shatalina, a Moszkvai Ügyvédi Kamara ügyvédje"Arbat"Vadim Bashir-Zade, az iroda vezetője"Krilatszkojeban"ingatlanirodai hálózatok"Miel"Irina Berbeneva.
Hogyan segíthet egy ingatlanos és egy közjegyző a tranzakció tisztaságában?
Egyes ingatlaniroda végzi a lakások dokumentumainak jogi ellenőrzését. Az ügyfeleknek úgynevezett igazolásokat állítanak ki - írásos véleményt az ellenőrzés eredményéről. Olyan információkat tartalmaznak, mint a tulajdonosnak az objektumhoz fűződő jogainak ellenőrzése, a tehermentesség és a jogi eljárások, a közüzemi számlák hátraléka stb. Ha a lakás „rossznak” bizonyul, az ingatlanosok lebeszélik a vevőt az üzletről. Ha a megvalósítást követően problémák merülnek fel, az ingatlaniroda nem vállal garanciát a kártérítésre, hanem jogi segítségnyújtással segíti ügyfelét a per szakaszában.
Ezért a lehető legnagyobb védelme érdekében továbbra is ajánlott közjegyzői hitelesítést igényelni. A közjegyző az egyetlen olyan szakember az ingatlanpiacon, aki mindkét fél érdekében eljárva tudja biztosítani az ügylet átláthatóságát és jogtisztaságát. A közjegyző nemcsak az ügylethez szükséges dokumentumokat kérheti és azonnal megkaphatja, hanem ellenőrizheti a neki bemutatott iratok valódiságát is. Ráadásul az általa hitelesített ügyletért a közjegyző a felelős. Ha pedig az ő "felügyelete" miatt az ügyletben részt vevő fél szenved, akkor teljes mértékben megtéríti az okozott kárt. Erre a közjegyzői szakmai felelősségbiztosítás többlépcsős rendszere létezik.
Vannak olyan esetek, amikor egy jóhiszemű vásárló nem tudja megvédeni a jogait?
Igen, és ezeket közvetlenül a törvény írja elő. Ez akkor fordulhat elő, ha az ingatlant a tulajdonostól ellopják, vagy más módon akaratuk ellenére a tulajdonosok birtokából hagyják. Sok példa van - hamisított, ellopott dokumentumokon alapuló tranzakció végrehajtása, visszavont meghatalmazás, lakás "vásárlása" egy már elhunyt állampolgártól. Ennek eredményeként egy lelkiismeretes vásárló, aki ilyen lakást vásárolt, ingatlant és pénzt is veszít.
Ha egy jóhiszemű vásárló adományozási szerződés alapján szerzett lakást, akkor a törvényes ("igazi") tulajdonosnak jogában áll követelni a lakás visszaszolgáltatását. És visszakerül a jogos tulajdonosához.
Ha a bíróság elismeri, hogy a vevő a tárgy megvásárlásakor nem tett meg minden tőle telhetőt a jogi tisztaság ellenőrzése érdekében, akkor nem tudja megvédeni a jogait. De ennek a "mindent megtett" kritériumait a törvény nem írja le. Ezért léteznek egészen valóságos bírósági határozatok, amelyek szerint a megszerzőket nem ismerték el jóhiszeműnek, ha például lakásvásárlás előtt nem beszéltek a szomszédokkal, nem tudták meg, ki a tulajdonos stb.
Hogyan lehet bizonyítani a jóhiszeműség tényét a bíróságon?
Nem szabad elfelejteni, hogy a jóhiszemű vásárló státusza nem keletkezhet csak úgy, azt bizonyítani kell. A megszerző csak akkor részesül bírósági védelemben, ha nem tudta, vagy nem kellett volna tudnia, hogy olyan személlyel köt ügyletet, aki nem jogosult az ingatlan eladására.
Mindenekelőtt a megszerzőnek a bíróságon kell bizonyítania, hogy az ingatlant térítés ellenében szerezte meg, vagyis be kell nyújtania az eladónak a lakás átvételét igazoló nyugtát, ha a fizetés készpénzben történt, valamint kivonatot az ingatlanról. a vevő számlája az eladó számlájára történő pénz utalásáról, ha a fizetés nem készpénzes volt.
Bizonyítani kell, hogy a vevő valóban nem tudta és nem is tudhatta, hogy az ingatlant valakitől szerezte, akinek nem volt joga eladni. Ennek bizonyítása gyakran nagyon nehéz. A fő fegyver továbbra is egy kivonat az USRN-ből, amelyből egyértelműen kiderül, hogy az eladó az ingatlan tulajdonosa, és magára az ingatlanra vonatkozóan nincsenek korlátozások. Az USRN nyilvántartása azonban nem vitathatatlan bizonyítéka a vevő jóhiszeműségének.
A jóhiszemű vásárló jogait valamilyen módon védi a törvény?
A jóhiszemű vásárló jogainak védelme bíróságon történik. Ha bebizonyosodik, hogy a jóhiszemű vevő az eladó hibájából eredő körülmények miatt szenvedett, akkor a felek megállapodást kötnek. Eszerint az eladó vagy egyenértékű lakást szerez a vevőnek egy hasonló osztályú házban, ugyanazon a környéken, vagy saját erőből biztosít fedezetet a lakásvásárláshoz.
2020. január 1-jétől hatályba lép az "Az ingatlanok állami nyilvántartásáról szóló törvény" 68. cikke, "Az USRN-ben bejegyzett jog elvesztése miatti kártérítésről". Megvédi a lelkiismeretes polgárokat, és az államtól kártérítést fizet. A kártérítés összege azonban nem haladhatja meg az 1 millió rubelt, így nem fedezheti a károsult veszteségét. Így az országban ma működő, a jövőre tervezett védekezési módszerek, eszközök nem védik teljes mértékben a lelkiismeretes vásárlókat.
Hogyan járjon el lakásvásárláskor, hogy a lehető legjobban megvédje magát, és biztosítsa magának a "jóhiszeműség vélelmét"?
Gondoskodtál magadnak egy lakásról, és meg fogod venni. Vásárlás előtt azonban meg kell győződnie arról, hogy az eladónak valóban jogai vannak ehhez a tárgyhoz.
Ehhez a lakáshoz kivonatot kell kérnie az Egyesült Állami Ingatlannyilvántartásból (USRN). Nézze meg, ki szerepel benne tulajdonosként, majd ellenőrizze a kivonatból a tulajdonos adatait a lakást eladó személy útlevéladataival. Hasznos ellenőrizni, hogy vannak-e korlátozások, letartóztatások vagy peres eljárások ezen a tételen. Az USRN-től is érdemes kivonatot kérni a lakáshoz való jogok átruházásáról. Megmutatja, hogy az elmúlt években kié volt ez az ingatlan, milyen gyakran idegenítették el. Ha egy lakást az év során többször értékesítettek, akkor ez azt jelzi, hogy jelentős kockázatok vannak.
A dokumentálás mellett rendkívül fontos a lakás megtekintése és a szomszédokkal való beszélgetés. Kérdezd meg őket a tulajdonosról. Bármilyen nevetségesnek is hangzanak első pillantásra a szomszédokkal folytatott beszélgetésekről szóló szavak, a gyakorlatban ez segít megérteni, kivel van dolga - csalóval vagy valódi tulajdonossal.
Annak érdekében, hogy ne kerüljön kellemetlen helyzetbe, alaposan ellenőrizze az eladó hitelesítő adatait, tanulmányozza át az összes dokumentumot, és hagyjon maguknál másolatot.
Az USRN kivonatának megszerzéséhez elegendő a cím és a lakásszám ismerete. Papír formátumú kivonatot kaphat az MFC-n (Moszkva város közszolgáltatásainak többfunkciós központja - a szerk.), vagy elektronikusan a Rosreestr webhelyen keresztül. Az USRN-kivonat beszerzéséért 400 rubel díjat számítanak fel; a terminálokban jutalék is felszámítható. A kivonatot az MFC-n keresztül legkorábban 5 munkanapon belül lehet megkapni.
Az Alkotmánybíróság figyelmének középpontjában a „lakáskérdés” állt. Egy olyan rendszert fejtett ki, amely több ezer embert ölt meg országszerte. Olyan esetekről beszélünk, amikor a lakás elhalt tulajdonosának nincsenek örökösei, a lakás a városba kerüljön, de fekete ingatlanosok kezébe kerül, többször eladják, majd elveszik a végső vásárlóktól. a bíróságokon keresztül. Ennek eredményeként a legfelsőbb bíróság a jóhiszemű vásárlók oldalára állt.
Elena hat éve vett egy kis "odnushkát" a fővárosban régi "kopeck darabja" helyett szülővárosában, Saranszkban. A lakásvásárlásra fordított pénz egy részét jelzáloghitelben vette fel. És a bank, az biztos, akkor úgy tűnt a nőnek, hogy minden nyomozónál jobb lenne átnézni a lakás teljes történetét. Nem volt probléma a korábbi tulajdonostól származó ingatlan átjegyzésével sem. A problémák később kezdődtek.
„Levelet kaptam az Állami Nyilvántartástól, hogy letartóztatták a lakást. Másnap a nyomozóhoz futottam, és azt mondta, hogy a lakás kiszáradt, és ennek megfelelően 2007-ben az államhoz kellett volna kerülnie ”- mondta az áldozat Elena Abramova.
Boldog új telepesek százai, ha nem ezrei estek ilyen csapdába, ahogy akkor gondolták. A séma általában mindig ugyanaz. A lakás tulajdonosa meghalt, nincs örökös, a törvény szerint egy ilyen lakást át kell adni a városnak. De csalárd módon fekete ingatlanosok kezébe kerül. Többször továbbadják áltulajdonosoknak, hogy összezavarják a nyomukat. Végül, ahogyan Elenával is megtörtént, amikor kiderült a bűnöző, mindenért fizetnie kell.
„Kaptam egy keresetlevelet a Városvagyontól, hogy jelzáloghitelt vesznek fel egy lakásból. Nos, ezután meg kell várni, hogy a végrehajtók kilakoltatásra kerüljenek, és ennek megfelelően a kölcsön idő előtti visszafizetésére vonatkozó igényt” – folytatja az áldozat.
Ebben az esetben úgy tűnik, hogy a törvény a lakás valódi tulajdonosának, vagyis az államnak az oldalán áll. A Ptk-ban van egy kitétel, hogy ezt az ingatlant akár jóhiszemű vevőtől is visszakövetelheti. Mit is mondhatnánk a gátlástalanokról, akik a felperesek szerint legtöbbször azért válnak áldozattá, mert nem ismerik fel a „hamis” lakást.
„Kérést írtunk a Cégházhoz, azt válaszolták: igen, ennek a személynek a tulajdona, nincs rajta teher. mik vagyunk még? Van saját Nyomozó Irodánk? A nyomozóid?" - csodálkozik az áldozat Pavel Prosvirin.
Pavel Prosvirin az Emberi Jogok Európai Bíróságához jutott, amely elismerte: az alkotmány értelmében lehetetlen megfosztani egy nyugdíjast egyetlen otthonától. És kirakhatják-e a hatóságok az utcára, mivel a Szövetségi Regisztrációs Szolgálat ilyen lakást regisztrált számára? Ma Oroszország legfelsőbb bírósága is egyetértett ezzel.
„Ha az ingatlanról olyan tulajdonos rendelkezett, aki nem tanúsított kellő gondosságot az ingatlanával kapcsolatban, nem jegyezte be annak tulajdonjogát, és a jóhiszemű megszerző nem tudott arról, hogy az ingatlan elidegenítője nem megfelelő, ebben az esetben, lehetetlen kivonulni egy ilyen jóhiszemű vásárlótól” – magyarázta Szergej Kazancev, az Orosz Föderáció Alkotmánybíróságának bíró-előadója.
Az oroszországi alkotmánybíróság ítéletének most el kell simítania a polgári törvénykönyv normáinak éles sarkait, és számon kell kérnie a tisztviselőket. Ez pedig – ahogy a bírák biztosak – több száz embert érint, akik talán még nem tudják, hogy nehezen megkeresett pénzüket egy sötét múltú lakásért adták.
A kormány az Állami Duma elé terjesztette a jóhiszemű lakásvásárlók jogait védő törvényjavaslatot. Olyan helyzetekről beszélünk, amikor illegálisan privatizálják és továbbértékesítik a lakásokat, amelyeknek állami szervekhez vagy az önkormányzathoz kellett volna tartozniuk. Most a Polgári Törvénykönyv lehetővé teszi, hogy egy ilyen lakást kivonjanak az új tulajdonostól. Az ingatlanpiaci szereplők megjegyzik, hogy az ilyen csaló rendszerek még mindig nagyon gyakoriak, és a megszerzett tárgy jogi tisztaságának ellenőrzése legalább öt forrásból történik. A törvényjavaslat szakértők szerint ugyanakkor nem oldja meg teljesen a problémát: csak azokra az esetekre vonatkozik, amikor az állam igényt tart az ingatlanra - önkormányzati vagy szövetségi szervek személyében. Az új szabály pedig nem vonatkozik azon magánszemélyek helyzetére, akiknek ingatlana akaratuk ellenére esett ki a tulajdonjogból.
A Gazdaságfejlesztési és Kereskedelmi Minisztérium által kidolgozott törvényjavaslat módosítja az Art. 302 GK "Ingatlan követelés jóhiszemű vásárlótól", és a lakások illegális privatizációjával kapcsolatos esetekre vonatkozik. Azokban a helyzetekben, amikor a csalók privatizáltak egy lakást, majd azt jóhiszemű vásárlók vásárolták meg, javasoljuk, hogy tiltsák meg ennek a háznak az utóbbiból történő kivonását. Ez a szabály azokra az esetekre is vonatkozik, amikor a tulajdonos a vita tárgyát képező lakást térítésmentesen szerezte meg - például a továbbértékesítési lánc után kötött adományozási szerződés alapján.
Amint azt a projekt indoklása tartalmazza, a kormányhivataloknak jogukban áll visszakövetelni veszteségeiket az elkövetőktől, vagyis az illegális ügyletet végrehajtó csalóktól.
Július végén a törvényjavaslatot megtárgyalta és jóváhagyta a jogalkotási tevékenységgel foglalkozó kormánybizottság. Júniusban pedig az Orosz Föderáció Alkotmánybírósága elismerte az Art. 1. szakaszát. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 302. §-a ellentétes az Alaptörvénnyel, amennyiben lehetővé teszi egy lakás elkobzását a jóhiszemű vásárlóktól az önkormányzatok vagy az alanyok követelésére. Az Alkotmánybíróság úgy ítélte meg, hogy nem szabad megengedni egy lakás lefoglalását egy olyan állampolgártól, aki USRN-adatokra támaszkodott, és átment a tulajdonjog bejegyzésén. Kivételt képeznek azok az esetek, amikor a megszerző tudta vagy tudnia kellett volna, hogy az eladónak nincs rendelkezési joga a vitatott lakás felett.
A jogászok véleménye
A törvényjavaslat a jóhiszemű vásárlók jogait védi – mondja Oleg Szuhov, az Ingatlanpiaci Ügyvédek Céhe elnöke.
Még azt a lehetőséget is ki kell venni a polgári jogból, hogy az ilyen tulajdonosoktól elkobozzák a lakást – fejtette ki, hozzátéve, hogy a visszaélések elkerülése érdekében a bíróságnak minden esetben meg kell állapítania a megszerző valódi jóhiszeműségét.
A kezdeményezés valódi előnyeinek felméréséhez meg kell várni a gyakorlati megvalósítását – hangsúlyozza Vlagyimir Starinsky, a Starinsky, Korchago és Társai Ügyvédi Kamara ügyvezető partnere.
A bíróságok gyakran túl szigorúak az akvizíció jóhiszeműségének megállapítása során, és sok állampolgártól csak formális okok miatt tagadják meg az ilyen tulajdonos státuszát. A lényeg, hogy ne ismerjenek el minden tulajdonost jóhiszeműnek - fel kell mérni az ember valós lehetőségeit, hogy kiderüljön, hogy a szerzés jogellenes lesz - magyarázta.
Piaci vélemény
A megszerzett tárgy jogi tisztaságának ellenőrzése korántsem a legegyszerűbb folyamat – mondta az Izvesztyiának Mihail Kulikov, az INKOM-Nedvizhimost másodlagos piaci osztályának igazgatója. Kifejtette: a lakótér jogtörténetére vonatkozó információkat legalább öt forrásból gyűjtik. Tehát meg kell ismerkedni a lakás tulajdonjogának átruházásának történetével és a privatizációs eljárással, valamint tisztázni kell, hogy az ügylet résztvevői között vannak-e olyan állampolgárok, akik egy neuropszichiátriai vagy narkológiai rendelőben regisztráltak (egyébként művelet vételi és eladási ház érvényteleníteni lehet - ez nagyon gyakori típusú csalás), és tisztázza az összes árnyalatot a regisztrációs résztvevők a tranzakcióban. Ezt követően a szerződéskötést követően a kölcsönös elszámolások bizonyítékait kell gyűjteni. Nem minden adat nyilvános – tette hozzá Mihail Kulikov.
A lelkiismeretes ingatlanosok nemcsak dokumentumokat kérnek be a tulajdonostól, hanem alaposan áttanulmányozzák a megvásárolt lakás tulajdonjogának átruházásának teljes történetét – magyarázta az Izvesztyiának Natalja Satalina, a Miel-Novostroyki főigazgatója. Emlékeztetett arra, hogy a jogalkotási kezdeményezés az Alkotmánybíróság állásfoglalása után merült fel abban az incidensben, amikor a megszerző lakást vásárolt, ingatlanosok segítségét igénybe véve, akiket később csalóként ismertek el.
Amikor a megszerzett tárgy „tisztaságáról” döntött, a vevőt az USRN-ben szereplő információk vezérelték, és nem volt információja arról, hogy az önkormányzatoknak jogai voltak a vitatott ingatlanhoz” – magyarázta.
Natalya Shatalina szerint egy ilyen csaló rendszer meglehetősen gyakran fordul elő, és a leggyakoribbak a rokonok és örökösök nélküli egyedülálló állampolgárokhoz tartozó ingatlanokkal kapcsolatos csalások.
A hamis okmányokkal árusított lakásokat lefoglalják - a csalók például öröklési bizonyítványt hamisítanak - mondta viszont Szvetlana Bolotszkaja, az INKOM-Real Estate jogi szolgálatának vezető jogi tanácsadója. - Találkoztunk más esetekkel is - lakások okmányai lehetnek valódiak, de az eladó személyazonosságát igazoló okmányt egy idegen fényképének beragasztásával hamisítják. Ezenkívül néha egy figura is részt vesz a tranzakciókban - egy olyan személy, aki úgy néz ki, mint egy ingatlan eladó (az útlevélben lévő fénykép alapján), de nem az.
Eközben a piaci szereplők szerint a törvényjavaslat nem oldja meg teljesen a problémát. Csak azokra az esetekre vonatkozik, amikor az állam önkormányzati vagy szövetségi szervek személyében követeli az ingatlant. Az új szabály pedig nem vonatkozik azokra a magánszemélyekre, akiknek akaratuk ellenére ez az ingatlan tulajdonjogon kívülre kerül – magyarázta Szvetlana Bolotszkaja.
Ugyanakkor a törvényjavaslat áthelyezi a bizonyítás hangsúlyát a tulajdonjogi vitákban is – jegyezte meg Natalja Satalina.
A számla jóváhagyása esetén elsősorban a vevő jóhiszeműségének ténye lesz bizonyítandó, míg mostanában a jóhiszemű vásárlóknak gyakran kell bizonyítaniuk az ingatlan korábbi birtokából történő elidegenítésének jogszerűségét. tulajdonosok. Ilyen helyzetben előfordulhat, hogy a lelkiismeretes vásárló egyszerűen nem ismeri az ingatlanügyletek feltételeit – magyarázta.
Az Állami Duma azt tervezi, hogy az őszi ülésszakon első olvasatban tárgyalja a törvényjavaslatot.
