A jelzálogszerződés érvénytelenné nyilvánítása. Bírói gyakorlat Jelzálogszerződés megtámadása

2-2719 / 2017. sz

MEGOLDÁS

AZ OROSZ FÖDERÁCIÓ NEVÉBEN

Volgográd Traktorozavodszkij Kerületi Bírósága

a következőkből áll:

Malysheva E.A. tanácsvezető bíró,

Likhach O.V. titkár alatt,

val vel:

a felperes képviselője, Zakharova G.A. - Parshina E.A.,

az alperes LLC "Pénz javára" képviselője - Rytikova A.Yu.,

Miután 2017. október 5-én Volgográd városában nyílt bírósági tárgyaláson megvizsgálták a Galina Aleksandrovna Zakharova által a „MONEY FOR USE” korlátolt felelősségű társasággal szemben a jelzáloghitel-szerződés (ingatlanzálog) érvénytelenítése tárgyában benyújtott keresetet,

TELEPÍTETT:

A vita tárgya egy kétszobás lakás 1/2 része. A lakásban megjelölt ADATKEVÉTELI részesedésre jelzálog formájában történő korlátozás vonatkozik. Ennek a lakásnak egy másik ADATFELVÉTELI részesedésének tulajdonosa D. Yu. Zakharov.

Felperes Zakharova G.A. és a harmadik személy Zakharov D.Yu. egymás között ADATOK KIVÉVE.

Zakharova G.A. megjelölt keresetével fordult a bírósághoz, amelyben kéri, hogy érvénytelenítsék az általa és a „HASZNÁLATI PÉNZ” LLC (későbbi nevén LLC „Pénz javára”) között a lakás meghatározott 1/2 hányadára vonatkozó jelzálogszerződést. . Állításai alátámasztására jelezte, hogy 2016. október 4-én 250 000 rubel kölcsönt vett fel az alperestől, amelyről 2016. 04. 10-én kölcsönszerződést kötött az alperessel. E kölcsön visszafizetésének biztosítására még aznap zálogszerződést kötött az alperessel az utcai ADATFELVÉTEL számú lakásában lévő ADATFELVÉTELI részesedésére. CÍM VISSZAVONÁS, amelyet az állami ingatlannyilvántartásba bejegyeztek. Zakharova G.A. úgy ítéli meg, hogy a vitatott zálogszerződést jogszabálysértően, azaz jelen szerződés közjegyzői formájának betartása nélkül kötötték meg, mivel az említett lakás az egyes üzletrészekről szóló ADATLEVÉL szerint a felperes és fia közös tulajdonában van. . Ezért a felperes kéri, hogy a lakásrészére vonatkozó meghatározott zálogszerződést ismerjék el érvénytelennek.

Felperes Zakharova G.A. nem jelent meg a tárgyaláson. Az ügy elbírálásának napját, helyét és idejét szabályszerűen értesítették. Kérte, hogy távollétében vizsgálják meg az ügyet.

A felperes képviselője, Zakharova G.A. a tárgyaláson helyt adott a keresetnek.

Az alperes LLC "MONEY IN USE" képviselője a bírósági tárgyaláson nem ismerte el a keresetet, a bíróság kifejtette, hogy a közös tulajdonban lévő ingatlanra zálogszerződés megkötéséhez, e megállapodás közjegyzői hitelesítéséhez és a többi tulajdonos hozzájárulásához. a lakóhelyiség nem szükséges.

Harmadik személy Zakharov D.Yu. nem jelent meg a tárgyaláson. Az ügy tárgyalásának napját, helyét és idejét szabályszerűen közölték, a megjelenés elmulasztásának okait a bíróság nem ismeri.

A bíróság a felperes képviselőjének, az alperes képviselőjének meghallgatása után, az ügy iratait megvizsgálva a kereseteket az alábbi indokok alapján indokolatlannak és nem kielégítőnek találja.

Az Art. 1 A jelzálogjogról szóló 102. számú szövetségi törvény az ingatlan zálogjogáról szóló megállapodás (jelzálogszerződés) értelmében az egyik fél - a zálogjogosultnak, aki a jelzáloggal biztosított kötelezettség hitelezője, joga van pénzköveteléseinek kielégítésére. az e kötelezettség alá tartozó adóssal szemben a másik fél - a zálogjogosult - jelzáloggal terhelt ingatlanának értékéből elsősorban a zálogjogosult más hitelezőinek, a szövetségi törvényben meghatározott kivételekkel. A szövetségi törvény alapján az ott meghatározott körülmények bekövetkeztekor keletkezett ingatlan zálogjogra (a továbbiakban: törvény értelmében jelzálog), ill. jelzálogszerződés, hacsak a szövetségi törvény másként nem rendelkezik.

Az Art. Az 1998. július 16-i N 102-ФЗ „A jelzálogkölcsönről (ingatlan zálogjog)” szövetségi törvény 2. cikke értelmében jelzálogot lehet alapítani a kölcsönszerződés alapján fennálló kötelezettség biztosítékaként.

1. része alapján A jelzálogjogról (ingatlan zálogjog) szóló szövetségi törvény 5. §-a alapján jelzálogszerződés alapján az Art. 1. szakaszában meghatározott ingatlan. , amelyekhez fűződő jogokat az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételére és az azzal folytatott ügyletekre vonatkozó módon jegyezték be, beleértve a 3) lakóépületeket, lakásokat és lakóépület-részeket és lakásokat, amelyek egy vagy több elkülönített helyiségből állnak.

cikk 2. része A "Jelzálogról (ingatlan zálogjog)" szóló szövetségi törvény 7. cikke előírja, hogy a közös megosztott ingatlan résztvevője a többi tulajdonos beleegyezése nélkül elzálogosíthatja a közös tulajdonhoz való jogban való részesedését.

A zálogjogosult által az eladáskor érvényesített végrehajtási igény esetén mind a többi tulajdonost megillető vételi elővásárlási jogra, mind a részvényre vonatkozó letiltásra a 250. § szabályait kell alkalmazni. a közös tulajdonhoz való jog.

A jelzálogokról (ingatlanok zálogjogáról) szóló szövetségi törvény (a vita idején módosított törvény) 10. cikkének 1. része alapján a jelzálogszerződést írásban kötik meg egy, a felek által aláírt dokumentum elkészítésével. , és állami regisztrációhoz kötött. A jelzálogszerződés megkötöttnek tekintendő, és az állami bejegyzésének pillanatától lép hatályba.

HATÁROZOTT

Zakharova Galina Aleksandrovna keresetében a „MONEY IN USE” korlátolt felelősségű társasággal szemben a „MONEY IN USE” korlátolt felelősségű társaság és Zakharova Galina Aleksandrovna között 2016. október 4-én kötött jelzálog-szerződés (ingatlan zálogjog) érvénytelenítése iránt. .

A határozat ellen egy hónapon belül a Volgográdi Területi Bírósághoz lehet fellebbezni Volgográd város Traktorozavodszkij Kerületi Bíróságán keresztül.

TELJES NÉV5 fordult a bírósághoz ezzel a keresettel, melyben közölte, hogy a KIVÉTEL DÁTUMA megállapodást kötött az alperessel az MKD közös kivitelezésében való részvételre vonatkozó CÍMVISSZAVONÁSI ADATOK, melynek értelmében a felperes kötelezettséget vállalt egy egyszobás lakás egyszerre...

A Volgográdi Régió Állami Lakásfelügyeleti Felügyelősége fellebbezést nyújtott be a Volgográdi Traktorozavodsky kerületi önkormányzati lakásállomány és lakóházak állapotának felmérésével foglalkozó tárcaközi bizottsághoz...

Tambovi Területi Bíróság (Tambov régió) - Polgári és Közigazgatási

Megakadályozza a hitelezőt vagy más jogosultat a tilalom által biztosított jogok gyakorlásában, különösen az ilyen vagyontárgyakra vonatkozó végrehajtási igény benyújtásával (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 334. cikkének (5) bekezdése, 348. és 349. cikke). Az elkövetett jogsértések lényeges természetűek, ezek megszüntetése nélkül a megtámadott bírósági határozatok hatályon kívül helyezése nélkül a kérelmező megsértett jogainak helyreállítása lehetetlen. A Tambovi Területi Bíróság elnöksége...

22-6037 / 2019. 22K-6037/2019. sz., 2019. szeptember 11-i fellebbezési határozat a 22-6037 / 2019. sz.

Krasznodari Területi Bíróság (Krasnodari régió) - Büntetőjogi

Az autó gyakorlatilag új, hitelre vásárolt több mint 1 300 000 rubelért, és egy bankkal kötött kölcsönszerződés alapján zálogjog tárgyát képezi, ezért az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 333. és 334. cikke értelmében nem zárható ki harmadik felek követeléseiből. Ezen túlmenően e követelések összege lényegesen alacsonyabb, mint a lefoglalt vagyon tényleges értéke. Semmi oka...

33-15181 / 2019. sz., 2019. szeptember 6-i határozat a 33-15181 / 2019.

Szverdlovszki Területi Bíróság (Sverdlovsk régió) - Polgári és Közigazgatási

A megadott méret. Az I.E. Zabelinával kötött megállapodás alapján a hitelfelvevő kötelezettségei teljesítésének biztosítása érdekében. ingatlan zálogszerződést kötöttek. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 334., 348., 259., 350. cikkének rendelkezéseivel összhangban a zálogtárgyra vonatkozó letiltási követelményt ésszerűen teljesítették, mivel a törvény értelmében a zálogjogosultnak joga van a letiltásra. a zálogtárgyon,...

2019. szeptember 4-i 44G-56/2019 4G-857/2019 számú határozat a 2-1310 / 2018 sz.

Szmolenszki Területi Bíróság (Szmolenszki Régió) - Polgári és Közigazgatási

Fomin E.E. a másodfokú ítélettel egyet nem értve jelzi, hogy a bírói kollégium nem alkalmazta az nn. 2 p. 1 art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 352. §-a alapján, mivel jóhiszemű vásárló, az adásvételi szerződés megkötésekor nem volt tudomása arról, hogy a vásárolt autó zálogjogban van, bemutatták neki az eredeti példányt. útlevél...

2019. szeptember 4-i 44Г-292/2019 4G-3786/2019 sz., 2-272 / 2019 sz.

A Baskír Köztársaság Legfelsőbb Bírósága (Baskír Köztársaság) – Polgári és Közigazgatási

Jelzálogjog a törvény értelmében), valamint a hitelfelvevő felelőssége - magánszemély a hitelező pénzügyi kockázati biztosítási szerződése alapján biztosított. Ugyanakkor az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 334., 348., 349., 352. cikkének rendelkezései alapján arra a következtetésre jutottam, hogy ez a körülmény önmagában nem szolgálhat alapul a bírósági határozat hatályon kívül helyezéséhez. tok,...

2-3438 / 2019. sz. ügyben 2019. augusztus 30. 2-3438 / 2019.

Vasileostrovskiy Kerületi Bíróság (Szentpétervár városa) - Polgári és Közigazgatási

Egyéb törvények, egyéb jogi aktusok vagy megállapodások. (1) bekezdése értelmében Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 408. cikke értelmében a megfelelő teljesítés megszünteti a kötelezettséget. A paragrafusok szerint. 1. cikk 1. o. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 352. §-a szerint a zálogjog megszűnik a zálogjoggal biztosított kötelezettség megszűnésével. A jelzálogjog megszűnését be kell jegyezni abba a nyilvántartásba, amelybe a jelzálogszerződést bejegyezték. Art. értelmében ...

2-4669 / 2019. sz. határozat 2019. augusztus 30. 2-2633 / 2019 ~ M-1601/2019.

Volgográdi Dzerzsinszkij Kerületi Bíróság (Volgográdi Terület) - Polgári és Közigazgatási

A zálogjogot a zálogjogosulttól egy másik személynek az ingatlan fizetett vagy térítésmentes elidegenítése következtében (kivéve a 352. cikk (1) bekezdésének 2. albekezdésében és a 357. cikkben meghatározott eseteket) vagy egyetemes öröklés útján. , a zálog megmarad. A zálogjogosult jogait és kötelezettségeit a zálogjogosult szerzi meg, azon jogok és kötelezettségek kivételével, amelyek ...

2-3124 / 2019 2-3124 / 2019 ~ M-2606/2019 M-2606/2019 2019. augusztus 30-i határozat a 2-3124 / 2019 sz.

Kirovsky Kerületi Bíróság Rostov-on-Don (Rosztovi régió) - Polgári és Közigazgatási

Vagy a záloggal biztosított kötelezettség adós általi nem megfelelő teljesítése. A bíróság által megállapítottak szerint az alperes a zálogjoggal biztosított kötelezettségeit DD.H.YYYY-vel szabálytalanul teljesítette. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 334. cikke kimondja, hogy a zálogjog alapján a zálogjoggal biztosított kötelezettség hitelezőjének (a zálogjogosultnak) joga van e kötelezettség adós általi nemteljesítése vagy nem megfelelő teljesítése esetén. , kapni ...

Krasznojarszki Oktyabrszkij Kerületi Bíróság (Krasznojarszk Terület) - Polgári és Közigazgatási

A zálogjogot a zálogjogosulttól egy másik személynek az ingatlan fizetett vagy ingyenes elidegenítése következtében (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 352. cikke (1) bekezdésének 2. albekezdésében és 357. cikkében meghatározott esetek kivételével) vagy az egyetemes öröklés rendje, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 353. cikkével összhangban a zálogjog megmarad. A zálogjogosult jogait és kötelezettségeit a zálogköteles engedményes szerzi meg, kivéve ...

Illusztráció: Pravo.ru / Petr Kozlov

Az értékpapír-tranzakciókat ugyanazok a szabályok szerint érvénytelenítik, mint a hagyományos tranzakciókat, de vannak sajátosságok. Az ügyvédek elmondták, miért nehezebb most az ügyleteket megtámadni, mint korábban, milyen csődveszélyesek, és mikor nem segít a társasági eljárás megsértése a megállapodás érvénytelenítésében. Példát adunk egy választottbírósági ügyre is, amikor a biztosítékot megtévesztés miatt érvénytelennek nyilvánították.

Biztonsági intézkedéseket, például zálogjogot vagy kezességet alkalmaznak ingatlanszerződéseknél, nagy kölcsönöknél és más jelentős tranzakcióknál. Meg kell adniuk a hitelezőnek a „B-tervbe” vetett bizalmat partnerproblémák esetén. A gátlástalan adósok azonban minden lehetséges módon megpróbálják megtámadni a biztosítéki ügyleteket, hogy megfosszák a hitelezőt az egyik leggyorsabb és legegyszerűbb adósságtörlesztési módtól – mondja Natalja Lopatina ügyvéd.

Miért nehezebb vitatkozni

Az értékpapír-tranzakciókat általában ugyanazon szabályok szerint érvénytelenítik, mint a közönséges tranzakciókat. A Polgári Törvénykönyvből származó általános vitatási indokokat, mint a színlelés, színlelés, hatalmi visszaélés stb., ma már sokkal ritkábban alkalmazzák – osztja meg észrevételeit Dmitrij Konsztantyinov, az ügyvédi iroda munkatársa. Az ügyvéd ezt a speciális szabályok hatékonyságával magyarázza - fizetésképtelenségi vagy vállalati. Ezenkívül 2013-ban megjelent az Art. A megtámadható és semmis ügyletekről szóló Ptk. 166. §-a, amely jelentősen korlátozta azok megtámadásának lehetőségét, folytatja a Jurij Pustovit AB ügyvezető partnere.

A jelzáloghiteleket és a kezességvállalásokat nem ritkábban támadják meg, mint korábban, de a bíróságok egyre gyakrabban utasítanak vissza.

Jurij Pustovit, a JSB "Yug" ügyvezető partnere

Különösen az Art. 166 rögzítette az estoppel elvet: az ember nem törekedhet egy ügylet érvénytelenné nyilvánítására, ha korábban úgy viselkedett, mintha az érvényes lenne. Emellett korábban „bármely érdekelt” követelhette az ügylet érvénytelensége következményeinek alkalmazását, most pedig annak felei vagy a törvényben meghatározott egyéb személyek.

Stabilizálódott a gyakorlat a magánszemélyek kezességvállalásának kifogásolására is, mint például a házastárs beleegyezésének hiánya. 10 évvel ezelőtt ez volt az egyik legnépszerűbb módja a biztosítékok felmondásának, emlékszik vissza Dimitri Nurzhinsky. Ám 2012. július 12-én a Legfelsőbb Választottbíróság Plénuma határozatot hozott, amelyben kifejtette, hogy a kezes személyében felelős – ami azt jelenti, hogy a házastárs hozzájárulásának hiánya nem jelenti az ügylet érvénytelenségét. Ez az álláspont egyéni vállalkozókra vonatkozott, de 2013-ban ugyanezt a megközelítést alkalmazta az egyszerű állampolgárok esetében is (18-KG13-27 sz. ügy) – mondja Nurzsinszkij. Az egyértelmű döntés és a bevált gyakorlat ellenére a bankok viszontbiztosítottak, és továbbra is a házastárs közjegyzői hozzájárulása szükséges a kezességvállaláshoz – osztja meg az ügyvéd.

A nyilvántartások a forgalom stabilizálását is segítik. A zálogjog megszűnik, ha a zálogtárgyat olyan jóhiszemű vevő szerezte meg, aki a terhelésről nem tudott (Ptk. 352. § 2. rész 1. pont). Ettől az ingatlanokat a jognyilvántartási rendszer „védi”, de az autóvásárlási-eladási piacon gyakran előfordultak ilyen konstrukciók – mondta Nurzsinszkij. A bíróságok szerinte nem mindig álltak készen arra, hogy a Kbt. 352, ezért a jogalkotó 2014-ben bevezette az ingó dolgok zálogjogának közjegyzői nyilvántartásba vételének rendszerét (Ptk. 339. cikk (1) bekezdés).

Csőd és vállalati viták

Csőd esetén sokkal könnyebb érvényteleníteni a tranzakciót. A jelzáloghitel vagy kezesség megtámadható azon az alapon, hogy kárt okoztak a hitelezőknek, vagy valamelyikükkel szemben követték el őket. Ha a bíróság megerősíti, hogy a hitelező tudott vagy tudnia kellett volna az adós csőd előtti állapotáról, az ügylet érvénytelennek minősül.

A fizetésképtelenségi eljárás megindítását megelőző három éven belül megkötött megállapodásokat csődvita fenyegetheti – figyelmeztet Alekszandr Anchugov, a fejlesztési projektek jogi támogatásával foglalkozó osztály vezetője.

Egyéb vita okok társasági jellegűek. A jelentősebb vagy kapcsolt felekkel folytatott tranzakciókat belsőleg jóvá kell hagyni a cég dokumentumaival és törvényeivel összhangban. Az eljárás megsértése esetén a szerződés érvénytelenné nyilvánítható, feltéve, hogy a hitelező tudott vagy tudhatott a jogsértésről. Ezért fontos számára, hogy előzetesen ellenőrizze a partner vállalati struktúráját, és győződjön meg arról, hogy az ügyletet minden szabálynak megfelelően jóváhagyták. Ez közös alapja az óvadék megtámadásának, bár a bírósági eljárás során kiderülhet, hogy valóban jóváhagyták a megállapodást, vagy lejárt az elévülés – mondja Georgij Murzakajev joggyakorlati tanácsadó. Megvédheti magát az ilyen állításokkal szemben, beleértve az ellenfél tisztességtelenségére való rámutatást is. Az utóbbi időben megnőtt a joggal való visszaélés intézményének jelentősége – hívja fel a figyelmet Murzakajev. Példákat hoz a honvédségi gazdasági igazgatóság szintjén „megélt” döntésekre:

• A А58-8432 / 2014 sz. ügyben az "AYAM Management Company" vitatta az ingatlan jelzálogjogát, amelyet az ellenőrzött "Amur-Jakutszk Fővonal Építőipari Szövetsége" zálogosított le a társaság hitele alatt. Mint a perben elhangzott, az óvadékot a résztvevők közgyűlése nem hagyta jóvá. Bár a vállalati jóváhagyási szabályokat megsértették, a bíróságok megtagadták az ügylet érvénytelenítését. Úgy ítélték meg, hogy a fő cél az ingatlanvagyont birtokló zálogjogosult felmentése volt a jelzálogjog alól, ami azt jelenti, hogy a társaság visszaélt az ügylet megtámadási jogával. Ráadásul a többségi résztvevő továbbra is jóváhagyta a jelzálogkölcsönt.
• A А40-186355 / 2015 sz. ügyben a "Neftesklad No. 1" megpróbálta érvényteleníteni a jelzálogjogot, amelyet a rendkívüli közgyűlésen jóváhagytak, de az igazgatóságban kellett volna szerepelnie. De a bíróságok elutasították a kereseteket. Észrevették, hogy a szükséges határozatképesség elérte. A keresetet pedig azért indították, hogy elkerüljék a tranzakció végrehajtását, és a banknak kárt okozzanak.

Egyéb indokok a kihívásra és a kockázatok minimalizálására

Az ügyleteket más, minden ügyvéd által ismert alapon is meg lehet vitatni. Például a meghatalmazás nem adott felhatalmazást éppen ilyen szerződés megkötésére, vagy kiderült, hogy a jelzálogjog tárgya valójában nem a jelzálogjogosulté (például érvénytelenítették az épület adásvételi szerződést). Gyakran azzal az indokkal próbálják megtámadni egy épület jelzálogjogát, hogy az alatta lévő telek nincs lefektetve – mondja Pustovit, az AB Yugtól. Az ügyvéd szerint a bíróságok hajlamosak elutasítani az ilyen igényeket: kifejtik, hogy a telekjog bejegyzése csak a zálogkötelezetten múlik, a zálogjogosultnak pedig ehhez semmi köze.

Vannak viszonylag ritka kihívások is. Murzakaev példaként az А40-216102 / 15. sz. ügyet hozta fel. Ebben a bíróság érvénytelenítette az LLC jegyzett tőkéjében való részesedésre vonatkozó zálogszerződést a Peresvet Bank bankgaranciájának biztosítékaként, mivel a bank megtévesztette az egyéni zálogkötelezettet. Az első és a másodfok felhívta a figyelmet arra, hogy a főbiztosítékot már biztosították, az üzletrész zálogjogáról szóló megállapodást a bankgarancia kiállítását követően, a bank kérésére kiegészítve kötötték meg. Hogy ennek mi értelme volt, azt a bank képviselői nem fejtették ki. A bíróságok arra a következtetésre jutottak, hogy félrevezették az állampolgárt, és szükségtelen üzlet megkötését követelték. Ez azt jelenti, hogy érvénytelennek kell tekinteni.

A bíróságok az egyik esetben érvénytelenítették az üzletrész zálogjogáról szóló megállapodást, mert az egyéni zálogkötelezettet félrevezették: nem volt szükség az ügyletre.

Nehéz előre látni egy ilyen kockázatot, de a leggyakoribbakat meg lehet és kell megelőzni. Ezt teszik az ügyvédek, akiknek az a feladatuk, hogy alaposan áttanulmányozzák az iratokat, bekérjék a hiányzókat, és megfelelően strukturálják az ügyletet. Hogyan lehet megvédeni mindkét fél érdekeit a tranzakcióban, mondja Lopatina a "Földjogászok Közösségétől" a "rossz" célú telek adás-vételének példáján. A vevő termőföldet szeretne vásárolni és arra nyaralóközösséget építeni. Az eladó megígéri, hogy megváltoztatja a föld rendeltetését, de természetesen előleg ellenében. „Itt előzetes megállapodást vagy szerződést kell kötnie egy jövőbeli dolog adásvételéről - egy olyan telek, amelynek jogi szabályozása a lakásépítésre vonatkozik” – mondja Lopatina. - A főszerződés megkötésének határidejét szigorúan ahhoz az időponthoz kell kötni, amikor a telephely szükséges használati módja bekerül az USRN-be. A regisztrációhoz az eladó előleget kap a vevőtől. Abban az esetben, ha a telek rendeltetésének megváltoztatása nem lehetséges, a Lopatina pénzügyileg megbízható kezes bekötését javasolja, aki garantálja az előleg visszafizetését.

Az üzleti igényekhez szükséges hitelfelvételhez a jelzáloghitel gyakran nem elegendő, a bankok személyes kezességet kérnek a vezérigazgatótól vagy egy jogi személy tagjaitól. Ennek eredményeként ezek az emberek több milliós és több milliárd dolláros adósságért válnak felelőssé, amelyet nagy valószínűséggel nem fognak tudni kifizetni. Nehéz egy ilyen kezességet érvénytelennek elismerni, mert a bíróságok igyekeznek megőrizni a biztosítékot – mondja Tatyana Voronina vezető ügyvéd: „Elutasítják azokat az érveket, amelyek szerint a tartozás már a kezességvállaláskor megvolt, vagy annak összegét nem határozták meg. a szerződésekben. A bíróságok azt sem veszik figyelembe, hogy a kezesnek nem volt elegendő vagyona a tartozások megfizetésére (és nyilvánvaló, hogy nem is lesz).

Voronina biztos benne: a bankok nem pénzszerzési céllal kötnek megállapodásokat, hanem azért, hogy a kezes irányítása alatt tartsák a közös felelősségre vonás fájdalmát. Javasolja, hogy a cégek vezetői, tagjai írásban forduljanak a bankhoz azzal a kéréssel, hogy a kezességet mellőzzék, vagy próbálják meg módosítani a feltételeit. Megpróbálhatja korlátozni a felelősséget azokra a tartozásokra, amelyek egy adott személy hivatali ideje alatt keletkeznek. Ellenkező esetben a későbbiekért felelnie kell – miután az állampolgár már nem irányítja a társadalmat – vonja le a következtetést Voronina.

Amikor az ember úgy dönt, hogy lakáscélú hitelt vesz fel, elsősorban a kamatláb nagysága és az ingatlan minősége foglalkoztatja. A jelzáloghitelezésben azonban vannak buktatók, amelyek miatt a bank és az ügyfél közötti megállapodás érvénytelenné válhat. Milyen esetekben reális a jelzáloghitel megtámadása, és ez hogyan fenyegeti az ingatlanvásárlót? Sok lehetőség van, nézzük a főbbeket.

Mikor vitatni lehet a jelzáloghitelt

Azok a helyzetek, amelyekben a jelzálogszerződés betartása veszélyben van, három kategóriába sorolhatók:

• a bank jogellenes tevékenységei;
• a hitelfelvevő a fedezett lakást más célra használja, vagy leállította a banki fizetést;
• problémák a tárggyal - megkérdőjelezik az adásvételt, a lakások átalakítását.

Ha a bank megbízhatatlannak bizonyul

A jelzáloghitel-felvevő vonatkozásában a bank a szolgáltatások eladója. A hitelfelvevő fogyasztó, és ismernie kell a jogait. A bank és a hitelfelvevő közötti kapcsolatot az orosz jogszabályok normái szabályozzák: az Orosz Föderáció Büntetőtörvénykönyve, a jelzálogjogról szóló szövetségi törvény, a fogyasztói jogok védelméről szóló törvény, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, és a bankokról szóló szövetségi törvény. Ha egy bank megsérti a fogyasztói jogokat, megtámadhatja a hitelszerződést a Központi Bankon és a Rospotrebnadzoron keresztül.

Kifogásoljon egy jelzáloghitel-szerződést egy megbízhatatlan bankban

A hitelező az alábbi esetekben sérti a fogyasztó jogait:

• a kölcsön lejárat előtti visszafizetésének tilalma a megállapodásban. Az aláírást követően az ilyen megállapodás bíróságon megtámadható;
• fizetési késedelem esetén a bank automatikusan új kölcsönt ad ki a fogyasztónak a hozzájárulása nélkül, és „kamatos kamatot” számít fel. A kérdést bíróságon keresztül oldják meg;
• a hitelező csődje. Csőd esetén a bank eladja a hitelfelvevők tartozásait harmadik félnek. Elméletileg ez normális. De amíg a kölcsönszerződést újból ki nem bocsátják egy új hitelezőnek, ki kell találnia, hová kell fizetnie a pénzt. Ellenkező esetben a hitelfelvevőnek hatalmas bírságot kell fizetnie.

A gyakorlat azt mutatja, hogy a kereskedelmi hitelintézetek nagyobb valószínűséggel próbálják megtéveszteni az ügyfeleket, mint az államiak. A nagy bankok értékelik az engedélyeiket, és nem hajlandók kockára tenni milliárdjaikat több millió rubel kedvéért.

Ha a hitelfelvevő megszegi a szerződést

Ha a jelzálogjogosultnak nincs pénze a hitel törlesztésére, a bank egyoldalúan követelheti a szerződés felbontását. Amikor a kifizető maga nem tesz lépéseket az ingatlan megőrzése érdekében, a jelzáloghitel-lakás kalapács alá kerül a tartozásokért. Ennek a helyzetnek az a hátránya, hogy az ingatlaneladás után a hitelfelvevő valószínűleg tartozik a banknak. Az optimális megoldás az önálló piaci áron történő értékesítés, elfogadható feltételekkel történő továbbkölcsönzés vagy a hitelszünet. Bármilyen nehéz is a helyzet, a bankok inkább félúton találkoznak bevált ügyfelekkel.

A hitelfelvevő szerződésszegése

A hitelfelvevő csődje a jelzáloghitel vitatásának másik oka. Mi legyen a jelzálogjogosult helyzete? Az a személy, aki több mint félmillió rubel tartozik a banknak, jogosult a saját csődjére keresetet benyújtani. A késedelemnek legalább 3 hónapnak kell lennie. Ha a hitelfelvevő sikeresen csődöt jelent, a bíróság által kinevezett pénzügyi vezető minden kérdést megold a hitelezőkkel. Mínusz a hitelfelvevő csődje - az eljárás lebonyolítása után három éven belül egy személy nem kaphat kölcsönt egyetlen banktól sem.

A kölcsönszerződés szerint a hitelben részesülő a fedezett lakást a bank tudta nélkül nem adhatja el, nem adományozhatja, nem cserélheti el, nem adhatja bérbe. Ha az adásvételi, csere- és adományozási műveletek egyszerűen nem mennek keresztül a Rosreestr-en, akkor a lízing egyre érdekesebb. Sok orosz vásárol lakást hitelre, hogy jelzáloggal terhelt lakást béreljen, megkerülve a szabályokat. Elméletileg a banki alkalmazottak bemehetnek a lakásba ellenőrizni. De ha valaki rendszeresen fizet, ez nem biztos, hogy megtörténik. Ha a bank tudomást szerez a lakások harmadik félnek történő bérbeadásának tényéről, a hitelező megtámadja a jelzálogszerződést. Sok jelzáloghitel-háztulajdonos figyelmen kívül hagyja ezt a tilalmat.

Problémák a biztosítékkal

A hitelfelvevő szörnyű álma - az adásvételi szerződés érvénytelenítése. Ennek eredményeként a bank megtámadja a hitelszerződést. Ez a probléma a következő esetekben fordul elő másodlagos piaci objektumokkal:

• az eladót az ügylet időpontjában alkalmatlannak nyilvánították;
• az adásvételi szerződés törvénysértő;
• a lakásban bejegyzett harmadik személyek benyújtják a bírósághoz;
• váratlan örökösök lakhatási jogot követelnek;
• az adásvételi szerződést 14 éven aluli gyermek írta alá a gyámhatóság vagy a szülők beleegyezése nélkül;
• a tranzakció fiktív.

Ha a bíróság szerint az ügyletet megtámadják és érvénytelenítik, a hitelfelvevő elveszti az ingatlant, és adósa marad a banknak. A jogcímbiztosítás megment egy ilyen helyzettől. Nem adja vissza a lakást, de megkíméli Önt attól, hogy ebben az esetben az elveszett vagyontárgyakért tartozást kelljen fizetnie.

A regisztráció nehézségei

Nehézségek merülhetnek fel a szerződés teljesítésével kapcsolatban, ha a jelzálogban lévő lakás átépítése történt. Például Ivanov polgár lakást fog vásárolni a másodlagos piacon. A kiválasztott helyiségben az egyik belső válaszfal, ami nem teherhordó fal, elbontásra került. Az eladók nem legalizálták ezt az átépítést. A bank követeli az átépítés legalizálását. Ez több szakaszban is megtehető. Először kapcsolatba kell lépnie a ZhKO-val, majd a BTI-vel, majd a helyi építészeti osztályral. Egy másik lehetőség - a hitelfelvevő további megállapodást ír alá a bankkal, amely szerint a kölcsön kedvezményezettje legfeljebb hat hónapon belül köteles helyreállítani "mindent úgy, ahogy volt". Következtetés: ha illegális elrendezésű lakást választott, akkor kompromisszumot kell keresnie a bankkal és a regisztrációs hatóságokkal. Ellenkező esetben a bank megtámadhatja a hitelszerződést.

Számos olyan eset van, amikor vitathatja a jelzáloghitel-szerződést. Hogyan ne kerüljön kellemetlen helyzetbe lakásproblémák vagy a bank rosszhiszeműsége miatt? Vegye igénybe egy megbízható jelzáloghitel-bróker szolgáltatásait. Az Ipotekar munkatársai nemcsak a lakásvásárláshoz nyújtanak jövedelmező hitelt, hanem a tranzakció buktatóit is kikerülik.

5/5 (2)

Szerződéskötés megvalósíthatósága

A zálogszerződés megkötése a gazdasági célszerűség elve alapján történjen, és a szerződés aláírásakor a feleknek ne legyenek önző indítékai, ideértve a harmadik személyeknek vagyoni károkozás célját is.

Ami a banki szervezetek és más résztvevők közötti kapcsolatokat illeti, a zálogszerződés megalkotása és aláírása a hitelfelvevő kötelezettségeinek teljesítésének egyik kritériuma.

Ha egy személy fizetésképtelenségi eljárását megindítják, akkor a többi hitelező minden lehetséges módon megpróbálja megtámadni a meglévő zálogszerződéseket. Az igazságügyi hatóságok azonban hiába ismerik el ezt a jogot, ha bebizonyosodik, hogy a hitelfelvevő egy ilyen megállapodás megkötésével nem próbált kibújni más állampolgárok és szervezetek pénzügyi felelőssége alól.

A bírót azon bizonyítékok is vezérlik, hogy a zálogjogról szóló okirat elkészítésekor a hitelfelvevőnél nem voltak fizetésképtelenségre utaló jelek.

Vagyis, ha a zálogszerződés megkötése gazdaságilag megvalósítható volt, és a megállapodás nem fenyegetett más hitelezőket, akkor a bíróság a megfelelő eljárás szerint a csődbe jutott javára dönt.

Ha a hitelfelvevő a zálogszerződés aláírásakor teljes mértékben fizetőképes volt, akkor ez egyértelmű jele annak, hogy a szerződést harmadik személyek megsértésének szándéka nélkül kötötték meg, és azt a törvény hatályosnak ismeri el.

Jelzáloggal terhelt ingatlan tulajdonjoga

Zálogszerződés csak a zálogjogosultra átruházott dolog tulajdonosával köthető - ez a polgári jog által megállapított általános szabály.

A megállapodás gyakran érvénytelen, ha a zálogkötelezett átruházta a zálogjogosultra azt az ingatlant, amelyhez nem volt tulajdonjoga.

A bíróságok gyakorlatukban gyakran találkoznak olyan helyzetekkel, amikor a zálogjogosult jóhiszemű személy, akinek fogalma sincs arról, hogy a zálogjogosult a dolog átruházásával valakinek érdekeit sértette meg. Ugyanez vonatkozik a zálogtárgyak tulajdonosaira is.

A polgári jog védi a jóhiszemű zálogkötelezettek jogait, ha a dolog új tulajdonosa a törvény értelmében a zálogjogosult (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 335. cikkének 2. szakasza).

E cikk rendelkezései utalást tartalmaznak valaki más tulajdonának tisztességtelen átvételére. Például, ha egy dolgot jogellenes cselekmények miatt ellopnak az előző tulajdonostól, vagy kihagyják a birtokából, akkor a fenti normák nem alkalmazandók.

A bírói gyakorlatban előfordul, hogy a zálogjogosult is jóhiszemű volt jogszabályi szempontból, és az új tulajdonosok nem tudtak olyan zálogszerződés aláírásáról, amelynek tárgya már az ő tulajdonuk volt.

A bíróságok az ingatlan jóhiszemű új tulajdonosai oldalára is állhatnak, annak ellenére, hogy a zálogkötelezettet nem értesítették a tényleges zálogjogosult zsoldos céljairól.

A megállapodás érvénytelenítésének okai

Emlékezik! A zálogszerződés értékeléséhez és érvénytelenítéséhez a következő kritériumokat használják:

• a cselekvőképesség hiánya legalább az egyik félnek;
• a zálogszerződés aláírására vonatkozó törvényes jog hiánya;
• az egyik vagy mindkét fél 18 éven aluli állampolgár;
• a megállapodást nem az előírt módon jegyezték be;
• az ügylet házastárs általi jóváhagyásának hiánya, ha a szerződést házas állampolgár kötötte;
• a megállapodás nem tartalmazza azokat a feltételeket, amelyek az ügylet megkötéséhez alapvetőek.

Ami azt a helyzetet illeti, amikor a szerződés semmis a fél hozzá nem értése miatt, ezt bírósági úton lehet elismerni, vagy olyan dokumentumokkal megerősíteni, amelyek jelzik az ügyletet kötő személy életkorát.

Ugyanez mondható el arról is, hogy ha valaki 18 éven aluli, és nincs jogi képviselői hozzájárulása az üzletkötéshez, a zálogszerződés érvénytelenné válik.

Minden zálogszerződésnek, amelynek tárgya ingatlantárgy, át kell mennie a jogok bejegyzésére vonatkozó eljáráson a Rosreestr hatóságoknál. Ellenkező esetben a tranzakció semmisnek minősül.

A törvényes házasságban élő állampolgárok kötelesek egymás hozzájárulását kérni, ha nem tiltakoznak az egyikükkel kötött zálogszerződés megkötése ellen.

Ha a felek a zálogszerződés megalkotásakor nem hivatkoztak az okirat érvényességének alapvető feltételeire, akkor az is semmisnek tekinthető.

Feltéve joghatóság

Az ilyen ügyek illetékességének megállapításának helyessége bizonyos nehézségeket okoz a polgárok körében. Tehát az egyének közötti vitás helyzeteket általános hatáskörű bíróságokon kell megoldani, és ha az ügyben szervezet is érintett, akkor a kérelmet a régió választottbíróságához kell benyújtani.

Kérjük, vegye figyelembe! Ha a zálogszerződés tárgya ingatlantárgy, akkor minden követelést a megfelelő ingatlan helyén kell figyelembe venni (az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartása 30. cikkének 1. része).

Szintén az ingatlanjogok vitája, a zálogszerződés semmissé nyilvánítása azon bírák hatáskörébe tartozik, akiknek a telephelyein a megjelölt tárgyak, épületek és építmények találhatók.

Az eljárás rendje

A zálogszerződés semmissé nyilvánításához az ügyben érintettek számának megfelelő keresetlevél készítése szükséges. Az ügylet megtámadásának bizonyítékaként a keresethez csatolják a dokumentumok másolatait, egyes esetekben eredeti példányait.

Ha a keresetlevél nem az eljárási jogszabályokban megállapított szabályok szerint készült, vagy a beadványok száma nem esik egybe az ügyben részt vevők számával, a bírónak joga van a keresetet előrehaladás nélkül hagyni, jelezve, hogy a hiányosságokat egy bizonyos időpontig kijavítják.

Az elévülési idő elmulasztása esetén a kérelmezőnek a keresetlevélhez csatolnia kell a keresetlevél benyújtásának határidejének helyreállítása iránti kérelmet. Mellékeljük azokat a dokumentumokat, amelyek a felvétel megalapozottságát igazolják.

A zálogszerződés érvénytelenítésének elévülési ideje egy év.

Kivételt képeznek a következő helyzetek, amelyekben ez az időtartam három év:

• képzeletbeli vagy színlelt ügylet megkötése;
• a zálogszerződés ellentétes az erkölcs és a rend normáival és elveivel;
• cselekvőképtelen személlyel kötött megállapodást.

A perben az alperes az ügyletben részt vevő másik fél lesz.

Fontos! A keresetlevél benyújtását követően a bíró öt napon belül határozatot hoz az ügy eljárásba vételéről, amelyről értesíti a feleket. Az első bírósági ülés beszélgetés formájában zajlik a jövőbeni eljárás részleteinek megállapítása céljából.

Ezt követően a bíró idézést küld a bíróságnak az első tárgyalásra.

A legfeljebb két hónapig tartó eljárás eredménye alapján születik döntés. Jogérvényesüléséig a felek fellebbezhetnek ellene.

A fellebbezést az elsőfokú bírósághoz nyújtják be, amely azt továbbítja egy magasabb szintű igazságügyi hatósághoz.

Nézd meg a videót. A zálogjogra vonatkozó általános rendelkezések:

Jogi következmények

Abban az esetben, ha a bíró határozatot hoz a zálogszerződés egészében vagy részben semmisnek való elismeréséről, ez a felek számára egyetlen dolgot jelent: a megállapodás minden jogkövetkezménye megszűnik.

Tehát a jelzálogjogosult számára ez a hitel fedezete hiányában fejezhető ki. A zálogjogosult ebben a helyzetben gyakorlatilag nem kockáztat semmit. A kölcsönadó azonban utólag módosíthatja a kölcsönszerződés feltételeit, és kötelezheti a hitelfelvevőt a teljes összeg teljes megfizetésére.

Ha a jelzálogjogosult nem hajlandó teljesíteni az ingatlan visszaszolgáltatására vonatkozó bírósági határozatot, akkor a zálogkötelezettnek bírósághoz kell fordulnia. Ebben az esetben az orosz FSSP már ellenőrzi a zálogszerződés tárgyának visszaküldésének folyamatát.

Így a megállapodás érvénytelenségének elismerése esetén a keletkezett jogviszony mindkét fél számára jogkövetkezmények keletkeznek.

Figyelem! Képzett jogászaink ingyenesen és éjjel-nappal segítenek Önnek bármilyen kérdésben.

Arbitrázs gyakorlat

Tekintse meg a zálogszerződés érvénytelenségének elismerésére vonatkozó bírói gyakorlatot.

1. eset

A zálogjog tárgya egy gépjármű volt, melynek útlevele is a zálogjogosult birtokában volt. A kölcsönfelvevő szisztematikus mulasztása esetén a kölcsönadó pert indított a bíróságon pénzeszközök visszaszolgáltatása iránt, a zálogjoggal terhelt ingóság letiltásával.

A bíró eleget tett a hitelező követelményeinek, de a végrehajtási eljárás szakaszában megállapítást nyert, hogy a gátlástalan kölcsönvevő tulajdonjog-másolatot készített, és eladta a járművet, amelyet addigra a közlekedési rendőrök nyilvántartásából kivontak.

A hitelező ismét a bírósághoz fordult a gépkocsi terhelése, valamint a zálogtárgy terhére történő pénzbeszedés tárgyában. A bíró részben helyt adott a keresetnek.

A szállítmány új tulajdonosa keresetlevelet nyújtott be, amelyben a zálogszerződést semmisnek nyilvánította annak meg nem kötése miatt.

Első lépésként be kell jelenteni a jármű lefoglalását az Art. rendelkezései alapján. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 353. Ez az intézkedés megakadályozza az ingatlan eladását, amíg a próba folyamatban van.

Az autó új tulajdonosának az ügy elbírálásakor jóhiszeműségét bizonyítania kell, mivel ebben az esetben az állampolgár vásárolta azt a járművet, amelynek útlevelét újra előállították.

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának plénumának N 6, az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának plénumának N 8 1996.07.01-i határozatának 43. szakaszának rendelkezései értelmében „A rész alkalmazásával kapcsolatos egyes kérdésekről az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve" kötelezettségeinek teljesítése. Ellenkező esetben a tranzakció érvénytelen.

Ha van kölcsönszerződés, akkor a fenti feltétel a megfelelő kölcsönszerződésre való hivatkozás formájában formálissá tehető.