Jelzáloghitelek és kezességek: hogyan támadják meg őket a bíróságokon. Döntés a lakásjelzálog -szerződés érvénytelenítéséről A jelzálogszerződés megtámadása

Tambov Regionális Bíróság (Tambov Region) - polgári és közigazgatási

Megakadályozza a hitelezőt vagy más jogosult személyt, hogy gyakorolja a tilalom által biztosított jogait, különösen azáltal, hogy az ilyen vagyontárgyak kizárására irányuló kérelmet nyújt be (a 334. cikk (5) bekezdése, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 348., 349. cikke). Az elkövetett jogsértések jelentős természetűek, a megtámadott bírósági határozatok törlésével történő megszüntetésük nélkül a kérelmező megsértett jogainak helyreállítása lehetetlen. A Tambovi Területi Bíróság Elnöksége ...

A fellebbezési határozat 22-6037 / 2019. Sz. 22K-6037 /2019. Sz., 2019. szeptember 11., A 22-6037 / 2019.

Krasznodari Regionális Bíróság (Krasznodari régió) - Büntető

Az autó gyakorlatilag új, hitelből vásárolt, több mint 1 300 000 rubel összegű, és egy bankkal kötött kölcsönszerződés alapján zálogjog tárgya, ezért az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 333., 334. cikke, nem zárható ki harmadik felek követeléseire. Ezenkívül ezen követelések összege lényegesen alacsonyabb, mint a lefoglalt ingatlan tényleges értéke. Nincs miért ...

Számú, 2019. szeptember 6-i 33-15181 / 2019 számú határozat a 33-15181 / 2019

Szverdlovszki kerületi bíróság (Szverdlovszki régió) - polgári és közigazgatási

A megadott méret. Annak érdekében, hogy biztosítsák a hitelfelvevő I.E. Zabelinával kötött megállapodás szerinti kötelezettségeinek teljesítését. ingatlan -zálogszerződést kötöttek. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 334., 348., 259., 350. cikkének rendelkezéseivel összhangban a zálogjog tárgyát képező kizárás követelménye ésszerűen teljesült, mivel a törvény értelmében a zálogjogosultnak joga van kizárni a zálogjogon, ...

44G-56/2019. Sz. Határozat 4G-857/2019, 2019. szeptember 4, a 2-1310/2018. Sz.

Szmolenszki kerületi bíróság (Szmolenszki régió) - polgári és közigazgatási

Fomin E.E., egyet nem értve a fellebbezési határozattal, azt jelzi, hogy a bírói kollégium nem alkalmazta az nn. 2. o. 1. cikk Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 352. cikke értelmében, mivel jóhiszemű vásárló, az adásvételi szerződés megkötésekor nem volt tudatában annak, hogy a megvásárolt autó a zálogban volt, bemutatta neki az eredetit útlevél ...

44G-292/2019. Sz. Határozat 4G-3786/2019, 2019. szeptember 4, a 2-272/2019. Sz.

Bashkortostan Köztársaság Legfelsőbb Bírósága (Bashkortostan Republic) - polgári és közigazgatási

Jelzálog a törvény alapján), és a hitelfelvevő felelőssége - magánszemély a hitelező pénzügyi kockázatára vonatkozó biztosítási szerződés alapján biztosított. Ugyanakkor az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 334., 348., 349., 352. cikke rendelkezéseitől vezérelve arra a következtetésre jutottam, hogy ez a körülmény önmagában nem szolgálhat alapul a Bíróság által hozott bírósági határozat hatályon kívül helyezéséhez. eset, ...

Számú, 2019. augusztus 30-i 2-3438 / 2019 számú határozat a 2-3438 / 2019

Vasileostrovskiy District Court (Szentpétervár) - polgári és közigazgatási

Egyéb törvények, egyéb jogi aktusok vagy megállapodások. Cikk (1) bekezdése értelmében. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 408. cikke szerint a megfelelő teljesítés megszünteti a kötelezettséget. A bekezdések szerint. 1. cikk 1. o. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 352. cikke értelmében a zálogjog a zálogjoggal biztosított kötelezettség megszűnésével szűnik meg. A jelzálogjog megszűnését fel kell jegyezni a nyilvántartásba, amelyben a jelzálogszerződést bejegyezték. Art. Alapján. ...

2019. augusztus 30-i 2-4669 / 2019. Sz. Határozat a 2-2633 / 2019. Sz. ~ M-1601 /2019. Sz. Ügyben

Volgogradi Dzerzhinsky Kerületi Bíróság (Volgogradi régió) - polgári és közigazgatási

A zálogjoggal elzálogosított vagyontárgy a zálogkötelezettől egy másik személynek, ennek a vagyonnak a fizetett vagy ingyenes elidegenítése következtében (kivéve a 352. cikk (1) bekezdésének 2. albekezdésében és e kódex 357. cikkében meghatározott eseteket), vagy egyetemes öröklés útján , a zálog megmarad. A zálogkötelezett engedményezettje megszerzi a zálogjogosult jogait és kötelezettségeit, kivéve azokat a jogokat és kötelezettségeket, amelyeket ...

A 2-3124 / 2019. Sz. 2-3124 / 2019. Sz. Határozat ~ M-2606 /2019. M-2606 /2019. Augusztus 30-án kelt, a 2-3124 / 2019. Sz.

Kirovszkij Kerületi Bíróság Rostov-on-Don (Rostov Region)-Polgári és közigazgatási

Vagy a zálogjoggal biztosított kötelezettség adós általi nem megfelelő teljesítése. A bíróság megállapította, hogy az alperes a DD.MM.YYYY jogtalanul teljesítette a zálogjoggal biztosított kötelezettségeit. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 334. cikke kimondja, hogy a zálogjog alapján a zálogjoggal biztosított hitelezőnek (a zálogjogosultnak) joga van, ha az adós nem teljesíti vagy nem teljesíti ezt a kötelezettséget, megkapni ...

Krasznojarszki Oktyabrsky Kerületi Bíróság (Krasznojarszki terület) - polgári és közigazgatási

A zálogjoggal terhelt vagyont a zálogkötelezettől egy másik személynek az ingatlan fizetett vagy indokolatlan elidegenítése következtében (kivéve a 352. cikk (1) bekezdésének 2. albekezdésében és az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 357. cikkében meghatározott eseteket) vagy egyetemes öröklési rend szerint, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 353. cikkével összhangban a zálog megmarad. A zálogkötelezett engedményezettje megszerzi a zálogkötelezett jogait és kötelezettségeit, kivéve ...

Mivel a jelzálogszerződés ugyanaz a polgári jogi ügylet, mint a többi, az ügyletek érvénytelenségének minden, a polgári jogban előírt jogalapja vonatkozik rá.

Ugyanakkor a jelzálogjog vitatására való jog megléte nem jelenti annak megvalósításának valós lehetőségét. Általánosságban elmondható, hogy a tranzakciók (megállapodások) érvénytelenítésére vonatkozó általános okok alkalmazása a jelzálogra nagyon nehéz, anélkül, hogy figyelembe vennénk az ingatlanzálogjog intézményének minden sajátosságát, az azt szabályozó és jogi keret sajátosságait, valamint a gyakorlati összetevőt. jelzálog -szerződések megkötéséről.

Jelzálogjogi viták: a leggyakoribb okok és okok

Az esetek túlnyomó többségében a kölcsönszerződéseket, beleértve általában a jelzáloghitelt is, vitatják, mivel a hitelfelvevők nem tudják végrehajtani. Utóbbiak általában nem annyira a saját érdekeik védelmének módját tekintik a vitatás eszközének, mint a kölcsönszerződésből eredő felelősség elkerülésének és az inkasszó összegének minimalizálásának eszközeként.

A jelzálogjogi jogviták bírói gyakorlata alapján az ügyek több tipikus kategóriája különböztethető meg:

1. A vitatott egyezmények olyan személyekkel kötöttek, akiknek nem volt joguk önállóan részt venni a tranzakcióban és döntéseket hozni, vagy akik részvételét vitatják. Az esetek ezen kategóriájában nagyon gyakran nem a hitelfelvevő, hanem az ingatlanfedezetet nyújtó személy ellen nyújtanak be követeléseket. Például megtámadható az ingatlanok záloga, amelynek tulajdonjogát egy cselekvőképtelen (részben cselekvőképes) személy, kiskorú, a szülők (gyámok, vagyonkezelők) beleegyezése nélkül jegyzik be. Általánosságban elmondható, hogy a vitatott ingatlanok, amelyeket biztosítékként zálogosítanak, gyakori tárgyai a vitatott jelzálog -szerződéseknek.
2. A jelzálogszerződés egyes rendelkezéseinek megtámadása a törvény követelményeit sértőként. Ebben az esetkategóriában minden egyéni. Általános alapként szolgálhatnak a tranzakciók érvénytelenségének elismerésére, például rabszolgaság, színlelt, álügyletek és magánügyletek. A jelzálogjoggal összefüggésben magánjellegű alapok szigorúan a jelzálogszerződés sajátosságaiból fakadó indokok, amelyek jogi erejét közvetlenül a biztosítékkal ellátott ingatlan, annak állapota és jellemzői határozzák meg.
3. A bank által a hitelfelvevővel szemben támasztott követelések előterjesztésének okai. Az esetek ebbe a kategóriájába tartoznak a bankok biztosítékkal kapcsolatos zárolásával kapcsolatos viták, beleértve azokat, amelyek annak értékelésével és végrehajtásával kapcsolatosak, valamint viták a hitelfelvevővel, a kölcsönadósokkal és a kezesekkel szembeni monetáris követelések bemutatásáról.

Hogyan lehet vitatni a jelzáloghitelt

A jelzálogszerződéssel kapcsolatos valamennyi vitát, amelynek tárgya maga a megállapodás, kizárólag a bíróság tárgyalja.

A követelés benyújtható:

• hitelfelvevő / kölcsönadós;
• a jelzáloggal terhelt ingatlanok tulajdonosai és jogi képviselőik;
• kezes (csak bizonyos körülmények között);
• más érdekelt személyek, akiknek jogait és érdekeit a jelzálogszerződés megsértette.

A kárrendezési eljárások tárgyi szerkezetének sajátosságai, amelyeket a jelzálogjoggal kapcsolatos szerződések megtámadása okoz, összefüggésben vannak azzal, hogy a hiteljogi jogviszonyban érintett felek nem mindig a jelzálogjogviszony alanyai. Például a hitelfelvevő nem feltétlenül lehet és kell, hogy legyen a biztosíték tulajdonosa. Vagy mondjuk egy kölcsönt csak egy házastárs vehet fel és formalizálhat, a második pedig, aki formálisan nem vesz részt a hiteljogviszonyban, a biztosíték tulajdonosa, vagy jogosult azt követelni.

A követelés a jelzálogszerződést vitató személy kezdeményezésére vagy a bank követeléseire reagálva, ellenkérelemként nyújtható be.

Nehéz olyan embert találni Oroszországban, aki soha nem vett fel hitelt egy banktól. A jelzáloghitelek is széles körben elterjedtek - ez egy lehetőség a lakáskérdés gyors megoldására. Jelentős hátránya a lakás jelzálogkölcsönének.

A pénz 20-30 évre történő felvétele nagy kockázatot jelent mind a bank, mind a hitelfelvevő számára. Ennek ellenére a polgárok aláírják a bankok által megkötött megállapodásokat, és nem mindig veszik észre, hogy a hitelfelvevő kötelezettségei mellett fogyasztói jogaik is vannak. A bankoknak pedig nincs joguk ahhoz, hogy a megállapodáshoz olyan kikötéseket fűzzenek, amelyek ellentmondanak a törvénynek.

Ha az egyik fél megsérti a törvényt, a jelzálogszerződés felmondható. A cikkben megtudhatja, mire kell figyelni a megállapodás aláírásakor, amikor a jelzáloghitel érvénytelenné válik, és mi történik a bírói gyakorlat valóságában.

Hogyan szabályozza a törvény a hitelfelvevő és a bank kapcsolatát

Oroszországban a bankok munkáját az Orosz Központi Bank szabályozza. És a bank, mint hitelező kapcsolatait a lakossággal, akárcsak a fogyasztóval, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, a Közigazgatási Kódex (15.26. Cikk) állapítja meg. "Http://docs.cntd.ru/document/9004805 , Szövetségi törvény "A jelzáloghitelről" http://kodeks.systecs.ru/zakon/fz-102/, az Orosz Föderáció Büntető Törvénykönyve.

Fogyasztóként ismernie kell jogait. Ha lakást vagy más ingatlant vesz fel jelzálogkölcsönre saját magának, családjának, és nem fogja kereskedelmi célokra használni, akkor Ön fogyasztó. A bank köteles úgy kezelni Önt, mint árut és szolgáltatást értékesítő vevőt.

Jobb, ha vitatott kérdésekben a szerződések minden finomságát olyan ügyvéd segítségével oldják meg, aki kifejezetten az ingatlanokkal biztosított hitelezés területén dolgozik.

Ha pozitív döntés születik a követelésével kapcsolatban, akkor a bank munkáját teljes mértékben ellenőrzik. Ha a szabálysértéseket többször is elkövették, a bíróság elrendelheti az engedély visszavonását és büntetőjogi szankciót szabhat ki.

A jelzálogszerződés érvénytelenítése és ennek következtében felmondása annak oka lehet, hogy megszűnt a lakás, ház vagy más ingatlan adásvételi szerződése, amelynek megvásárlásához hitelt vett fel.

Az ingatlan adásvételi szerződésének elismerése érvénytelen

A Polgári Törvénykönyv 168. cikke szerint az ügyletet csak bíróság nyilváníthatja érvénytelennek.

Adásvételi tranzakció felismerése

Jelzálogpénzzel vásárolt egy lakást a másodlagos piacon, megállapodást kötött, átutalta a szükséges összeget, és boldogan élt a saját otthonában, például 3 évig. Havonta fizessen, és mindennel elégedett. De hirtelen megjelenik egy idézés. A meghallgatáson megtudhatja, hogy megjelent egy másik tulajdonos, akinek joga van a lakás birtoklásához, és az ügylet az ő tudta nélkül történt, amíg ő volt (börtönben, külföldön dolgozott stb.).

Ez egy nagyon gyakori helyzet: egy lakás eladása egy "valódi" tulajdonos által, egy másik "igazi" tulajdonos további megjelenése, aki nagy jogokkal rendelkezik. A lánc felmegy három emberre. Nagyon nehéz megvédeni magát egy ilyen csalástól, és bizonyítani sem könnyű. Ez a helyzet jellemző az új épületben lévő lakásokra.

A tulajdonos lehet a fejlesztő, elrejtve, hogy a bérház a bank (zálogjog), az ügyfél vagy más, az építéshez tulajdonosi jogokkal rendelkező szervezet tulajdonába került. A pereskedés sok évig tart, és nem mindig segít a pénz visszaszerzésében.

Milyen esetekben érvénytelen a lakás adásvételi szerződése

A vételi és eladási tranzakció érvénytelennek minősül, ha:

• elkészítésekor megsértették az Orosz Föderáció bármely törvényét;
• ellentmond az erkölcsnek és a törvénynek és rendnek;
• a tranzakció fiktív;
• az egyik fél részben és teljesen cselekvőképtelen személy;
• egy 14 év alatti gyermek, 18, szülői beleegyezés vagy E&P hatóságok nélkül írta alá a dokumentumot;
• a szerződést olyan személy kötötte, aki nem volt tudatában cselekedeteinek;
• az aláírást nyomás alá helyezték (zsarolás, fenyegetés, megtévesztés, erőszak stb.);
• az aláírót megtévesztették.

A szerződést és az adás -vételi ügyletet minden érdekelt fél vitathatja, de hogy ezt mennyire jogszerűen csak a bíróság dönti el:

• vevő;
• eladó;
• kiskorú szülei;
• E&P hatóságok;
• ingatlanra jogosult törvényes örökösök;
• a lakásban bejegyzett állampolgárok, akik nem privatizálták a lakást;
• az eladó, aki egy idő után úgy döntött, hogy nem ő maga, amikor aláírta a szerződést. Ezt gyakran használják az idős lakástulajdonosok. Egy évvel később pert indítanak, és visszaadják a lakásukat, de nem mindig adják vissza a pénzt.

A hatályos törvény szerint (Polgári Törvénykönyv 168. cikke) az adásvételi ügylet érvénytelenségének elismerése érdekében csak a szerződésben részt vevő felek lehetnek érvénytelenek. Vagyis azok, akik aláírták a szerződést. A bíróságon minden tényt és arcot figyelembe vesznek. A döntést több törvény kombinációja alapján hozzák meg.

Ha az adásvételi ügylet egyik fele eleget tett a szerződésből eredő kötelezettségeinek, akkor nem fordulhat a bírósághoz a szerződés érvénytelenítésének igényével.

Miért veszélyesek az érvénytelen ingatlanügyletek az eladók és a vevők számára

A vevő számára:

1. Ha egy összeg szerepel a szerződésben, de valójában többet fizetett, akkor senki nem téríti vissza a különbözetet - a törvény szerint az eladónak vissza kell adnia a szerződésben rögzített pénzt.
2. A jelzálogot felvették, a hitelt kifizették, és az eladó a bíróságon keresztül visszavette a lakást. A legjobb esetben a pénzt teljes egészében visszaadják Önnek, és a kölcsön egy részét visszafizeti.
3. Az eladó kijelenti, hogy a pénzt elköltötték. Ha az összeget leírják a fizetéséből, akkor a tiedet nagyon sokáig visszaadod.
4. Az adásvételi szerződést annak a tulajdonosnak kell aláírnia, akinek erre joga van - felnőtt, képes, józan eszével és szilárd memóriájával nyíltan cselekszik (rokonok, házastárs, gyermekek, más örökösök, társtulajdonosok, részvénytulajdonosok) az adás -vételi tranzakciót és elfogadja. közjegyző által hitelesített írásbeli hozzájárulás szükséges.

Az eladó számára:

1. Ha eladott egy lakást, aláírta az összes dokumentumot, pénzt kapott, átadta a tulajdonát a vevőnek, és nem írta elő, hogy a vitát (bármilyen) a bíróságon oldják meg, akkor nem tud pert indítani. Állítása csak akkor fogadható el, ha vitathatatlan tényei vannak a jogsértésekről.
2. Vissza kell adnunk a pénzt. A törvény szerint ez a folyamat több évre is kiterjeszthető, de a vevők különbözőek. Vannak, akik sürgősen és teljes egészében visszatérést követelnek.
3. Ha megegyezett a vevővel abban, hogy valójában többet fizet Önnek, mint a szerződés alapján, akkor előfordulhat, hogy nem kapja meg a teljes összeget. A bíróságon pedig nem tudod bizonyítani az ellenkezőjét. Mindent dokumentálni kell, és közjegyzőnek alá kell írnia.
4. Ha a vevő kérte Önt a javítás elvégzésére, egy bizonyos összegű szerződés aláírása után megígérte, hogy szóban fedezi a költségeket, és miután átvette a tulajdonjogot, nem tartotta be ígéretét, igazoló dokumentumok nélkül nem tudja bizonyítani, hogy nem „jó szamaritánus” - nem kapnak kártérítést a pénzért ...

Az ingatlan adásvételi szerződés érvénytelenségének elismerésére irányuló igény

A keresetlevél egy bizonyos formában készül. Ez a nyomtatvány minden bíróságon kissé eltérhet, de mindig tartalmazza a felek adatait, a megállapodás típusát, az aláírás dátumát, amelyben a jogsértés kifejeződik. Ezenkívül írásos kérelmet kell küldenie az alperesnek hitelesített levélben. A keresetben tüntesse fel az indulás dátumát, a követelés jelentését (csatolja a szöveget).

Ahhoz, hogy megtalálja a helyzetéhez szükséges nyomtatványt, kapcsolatba kell lépnie egy ügyvéddel, vagy keresetet kell benyújtania közvetlenül a bíróságon.

Arbitrázs gyakorlat

A polgár Samoilova pert indított mostohaapja, az ingatlan tulajdonosa lakása adásvételi szerződésének elismerése miatt, aki az eladás után azonnal eltűnt.

Az alperes, Maryina állampolgár viszontkeresetet nyújtott be a megvásárolt lakóterületen regisztrált Samoilova kilakoltatására.

Az eljárás során kiderült, hogy a mostohaapja eladta a lakást, elvitte a pénzt és külföldre ment. Mivel az eladó (a szerződés valódi fele) életben van, Samoilovának nincs joga igényt benyújtani (elutasítva).

Az állampolgár Maryina nem tudta kielégíteni követelését, mivel nem jogosult azon regisztrált személyek lakásából, akik nem vettek részt a privatizációban.

A jelzálogszerződés érvénytelenítése

Ahhoz, hogy a bíróság érvénytelenítse a jelzálog -szerződést, jó indokokra van szükség. Az illetékes bankjogászok által készített komoly dokumentumnak az Orosz Föderáció jogszabályain kell alapulnia. Szövetségi törvény a bankokról (3. fejezet) http://docs.cntd.ru/document/9004805, amely meghatározza az ezen pénzügyi szektorban működő intézmények munkájának megszervezésének eljárását. Az állami bankok betartják a törvényeket. Kereskedelmi - nem mindig.

Gyakran a maximális nyereség elérése érdekében az ilyen struktúrák saját szabályokat állapítanak meg a szerződésben, amelyek sértik a hitelfelvevő, mint szolgáltatásfogyasztó jogait.

A megállapodás érvénytelennek nyilvánítható, ha érvénytelen vagy semmis:

• A jelentéktelen azt jelenti, hogy megsérti az Orosz Föderáció jogszabályait.
• Vitatott - a tranzakció és a követelés tartalma vitatható.

Amikor a jelzálogszerződés érvénytelen

A szerződés érvénytelensége bíróság általi elismerésének indokai a következők lehetnek:

• összetett kamat kiszámítása - a bank kamatot számít fel egy másik hitelre, amelyet automatikusan fizet Önnek, ha késik a fizetés. Ha nehezen tudja kezelni a "többszintes" kamatszámításokat, akkor jobb, ha felveszi a kapcsolatot a bankkal, ahol a megállapodásban minden egyszerű és világos;
• cikk (2) bekezdésének megsértése. 16 ZoZPP (fogyasztói jogokat sértő szerződési feltételek);
• a hitelfelvevő csődje;
• bankcsőd;
• a bank törvénysértése a hitelfelvevővel kapcsolatban - jutalékok felszámítása, a kölcsön kamatának növelése, a kölcsön futamidejének a megállapodással ellentétes lerövidítése,

Tanács. Légy óvatos. Egyes bankok automatikus hitelt nyújtanak késedelmes fizetés esetén, amely szerepel a szolgáltatási csomagban vagy a megállapodás értelmében. A százalék nagyon magas. Ennek eredményeként bírságokat, büntetéseket fizet, visszafizeti a kölcsönt, és megfeledkezik az adósságról. Néhány év múlva a bank adósságokat, bírságokat és büntetéseket biztosít Önnek egy újabb kölcsön késedelme miatt. Annak érdekében, hogy ne kerüljön ilyen helyzetbe, tájékozódjon a hitelezés részleteiről, és a kifizetések befejezése után ellenőrizze, hogy tartozik -e mást a banknak.

Függetlenül attól, hogy az egyetlen lakás jelzáloggal vagy más ingatlannal rendelkezik, a bank megállapodás alapján jár el. Késés esetén a lakás a hitelező tulajdonába kerül.

Többnyire a bankok nyújtanak be igényeket a hitelfelvevőkkel szemben. De vannak ellentétes helyzetek is.

Arbitrázs gyakorlat

A család jelzáloggal vette meg a lakást, és jóhiszeműen teljesítette a kifizetéseket. 4 év után a család anyagi helyzete megrendült, késések jelentek meg. A házaspár erről tájékoztatta a bankot, és ígéretet tett arra, hogy néhány hónap múlva adósságokat, büntetéseket és bírságokat fizet. Egy idő után a helyzet javult, és a hitelfelvevők kifizették tartozásaikat. A kölcsön futamideje lejárt, a lakás a család tulajdonába került. 2 év elteltével a bank értesítést küldött a kölcsön késedelmes fizetéséről, amelyről a házastársak nem tudtak. A tisztázás után kiderült, hogy a késések időszakában a bank a hitelfelvevő számlájának összegére automatikusan adott ki kölcsönt a késedelmes fizetések összegében, magas kamat mellett, amely nem értesítette a hitelfelvevőt.

A család pert indított a bíróságon az ügylet érvénytelenítése, a fogyasztói jogok megsértése érdekében a gazdagodás és az Orosz Föderáció jogszabályaival ellentétes cselekmények miatt. Az állítást helybenhagyták.

A jelzálogszerződés érvénytelenítésére vonatkozó keresetlevél

Ha azt gyanítja, hogy a bank túllépte hatáskörét, és megsértette polgári és fogyasztói jogait, forduljon ügyvédhez. A szakember tanulmányozza a szerződést és áttekinti a helyzetet. Ha a tranzakció érvénytelen, akkor tanácsot kell adni a kereset benyújtására a bíróságon. Az igénylőlap mintának tűnik, de jobb, ha az űrlapot a város udvarában tölti ki.

Mi a fellebbviteli ítélet?

Miután a bíróság dönt az ügyben, ítéletet hoznak. A bíróság döntése magasabb fokon időben megtámadható. Erre az elégedetlen fél panaszt készít. A legfelsőbb bíróság megvizsgálja és fellebbezési döntést hoz (határozat).

Problémák merülhetnek fel egy banktól vásárolt lakással?

Problémák merülnek fel, ha regisztrált állampolgárok vannak a lakásban. Nem fogja tudni kiírni őket. Más esetekben minden ugyanaz, mint amikor polgári tulajdonossal köt tranzakciót. A bank kezdetben felajánlja az adósnak, hogy maga adja el a lakást, és fizesse vissza a kölcsönt (refinanszírozza, vásároljon kisebb lakást). Ha ez nem sikerül, a lakást árverésre bocsátják. Amikor ingatlanárverésen vásárol, jól ismerje az ilyen ajánlat bonyolultságát. Bármely tulajdonos visszahívhatja a vásárolt lakást, ha valamilyen módon megsértették a törvényt. Ha 3 aukció után (árcsökkentéssel) a lakást nem adják el, a bank tulajdonába kerül.

Minden ingatlankapcsolat ennek a területnek a szigorú szabályait követi. A Polgári Törvénykönyv módosításai (168. cikk) a megtévesztés és a csalás eseteinek csökkentését célozzák. A jogi képzettség nélküli hétköznapi állampolgárnak meglehetősen nehéz elmélyednie a bonyodalmakban. Bízza problémáját ügyvédre.

Illusztráció: Pravo.ru / Petr Kozlov

A biztonsági tranzakciókat a szokásos szabályok szerint érvénytelenítik, de vannak sajátosságok. Az ügyvédek elmondták, miért nehezebb most megtámadni a tranzakciókat, mint korábban, milyen csődkockázataik vannak, és amikor a vállalati eljárás megsértése nem segít a megállapodás érvénytelenítésében. Példát is hozunk egy választottbírósági esetre, amikor az értékpapírt félrevezetés miatt érvénytelennek nyilvánították.

Biztonsági intézkedéseket, például zálogot vagy kezességet használnak ingatlanszerződésekre, nagy kölcsönökre és egyéb jelentős ügyletekre. Bizalmat kell adniuk a hitelezőnek a „B tervben” a partnerek problémái esetén. A gátlástalan adósok azonban minden lehetséges módon megpróbálják megtámadni a biztonsági ügyleteket annak érdekében, hogy megfosszák a hitelezőt az egyik leggyorsabb és legegyszerűbb módtól az adósság visszafizetéséhez - mondja Natalja Lopatina ügyvéd.

Miért nehezebb vitatkozni

A biztonsági tranzakciókat általában érvénytelenítik a szokásos szabályok szerint. A Polgári Törvénykönyvből való vitatás általános indokait, mint például az álcázást, színlelést, hatalommal való visszaélést stb., Ma már sokkal ritkábban használják - osztja meg észrevételeit Dmitrij Konstantinov az ügyvédi irodától. Az ügyvéd ezt a speciális szabályok - a fizetésképtelenséggel vagy a vállalatokkal kapcsolatos - hatékonyságával magyarázza. Emellett 2013 -ban az Art. A Polgári Törvénykönyv 166. cikke az érvénytelen és semmis ügyletekről, amely jelentősen korlátozta azok megtámadásának lehetőségét, folytatja az AB Yuri Pustovit ügyvezető partnere.

A jelzálogkölcsönöket és a kezességeket nem ritkábban támadják meg, mint korábban, de a bíróságok gyakrabban kezdtek elutasítani.

Jurij Pustovit, a JSB "Yug" ügyvezető partnere

Különösen az Art. 166 rögzítette az estoppel elvet: egy személy nem törekedhet egy ügylet érvénytelenné nyilvánítására, ha korábban úgy viselkedett, mintha érvényes lenne. Ezenkívül korábban „minden érdekelt fél” követelheti az ügylet érvénytelenségének következményeinek alkalmazását, most pedig - a felek vagy a törvényben meghatározott egyéb személyek.

A gyakorlat stabilizálódott olyan okok miatt is, amelyekkel a magánszemélyek kezességét vitatják, mint például a házastárs beleegyezésének hiánya. 10 évvel ezelőtt ez volt az egyik legnépszerűbb módja a biztosítékok törlésének - emlékeztet Dimitri Nurzhinsky. De 2012. július 12 -én a Legfelsőbb Választottbíróság plénuma határozatot adott ki, amelyben egyértelművé tette, hogy a kezes személyesen viseli a felelősséget - ami azt jelenti, hogy a házastárs beleegyezésének hiánya nem jelenti az ügylet érvénytelenségét. Ez az álláspont az egyéni vállalkozókat érintette, de 2013-ban ugyanezt a megközelítést alkalmazta az egyszerű polgárok esetében is (18-KG13-27. Sz. Ügy)-mondja Nurzhinsky. Az egyértelmű döntés és a jól bevált gyakorlat ellenére a bankok viszontbiztosítottak, és továbbra is megkövetelik a házastárs közjegyzői beleegyezését a kezességvállaláshoz, az ügyvéd részvényeket.

A nyilvántartások a forgalom stabilizálásában is segítenek. A zálogjog megszűnik, ha a zálogtárgyat olyan jóhiszemű vevő szerezte meg, aki nem volt tudatában a tehernek (2. rész, Polgári Törvénykönyv 352. cikkének 1. pontja). Az ingatlant ezektől „védi” a jogok nyilvántartásba vételének rendszere, de ilyen konstrukciókat gyakran találtak az autóvásárlási piacon - mondta Nurzhinsky. A bíróságok szerinte nem voltak mindig készek alkalmazni az Art. 352, ezért 2014 -ben a jogalkotó bevezetett egy rendszert az ingó dolgok zálogjogának jegyzői nyilvántartásba vételére (Ptk. 339.1. Cikke).

Csőd és vállalati viták

Csőd esetén sokkal könnyebb érvényteleníteni egy ügyletet. A jelzálogjogot vagy a kezességet megtámadhatják azon az alapon, hogy kárt okoztak a hitelezőknek, vagy valamelyiket előnyben részesítették. Ha a bíróság megerősíti, hogy a hitelező tudott vagy tudnia kellett az adós csőd előtti állapotáról, az ügyletet érvénytelennek nyilvánítják.

A fizetésképtelenségi eljárás megindítását megelőző három éven belül kötött megállapodások csődeljárás veszélye fenyegethetnek - figyelmeztet Alekszandr Ancsugov, a fejlesztési projektek jogi támogatásának osztályvezetője.

A vita egyéb okai vállalati jellegűek. A jelentősebb vagy kapcsolt felekkel kötött ügyleteket a cégnek belsőleg jóvá kell hagynia dokumentumaival és törvényeivel összhangban. Ha megsértik az eljárást, akkor a szerződés érvénytelennek nyilvánítható, feltéve, hogy a hitelező tudott vagy tudhatott a jogsértésről. Ezért fontos számára, hogy előzetesen ellenőrizze az ügyfél vállalati struktúráját, és győződjön meg arról, hogy az ügyletet az összes szabálynak megfelelően jóváhagyják. Ez közös alap az óvadék megtámadására, bár a bírósági eljárások során kiderülhet, hogy a megállapodást ténylegesen jóváhagyták, vagy letelt az elévülési idő - mondja Georgiy Murzakayev, joggyakorlati tanácsadó. Védekezhet az ilyen állítások ellen, beleértve az ellenfél tisztességtelenségének rámutatását. Az utóbbi időben megnőtt a joggal való visszaélés intézményének jelentősége - hívja fel a figyelmet Murzakajev. Példákat hoz a fegyveres erők gazdasági testületének szintjén "túlélő" döntésekre:

• Az А58-8432 / 2014. Sz. Ügyben az "AYAM Management Company" vitatta az ingatlan jelzálogjogát, amelyet az ellenőrzött "Amur-Jakutszki Fővonal Építők Szövetsége" zálogba adott a társaság hitelén. Amint az a perben is szerepel, az óvadékot a résztvevők közgyűlése nem hagyta jóvá. Bár a vállalati jóváhagyási szabályokat megsértették, a bíróságok megtagadták az üzlet érvénytelenítését. Úgy ítélték meg, hogy a fő cél az volt, hogy a reálvagyonnal rendelkező jelzálogkötelezettet elengedjék a jelzálogjog alól, ami azt jelenti, hogy a társaság visszaélt az ügylet megtámadásának jogával. Ezenkívül a többségi résztvevő továbbra is jóváhagyta a jelzáloghitelt.
• Az А40-186355 / 2015 számú ügyben az "1. számú olajraktár" a jelzálog érvénytelenítését próbálta megtenni, amelyet a résztvevők rendkívüli közgyűlésén jóváhagytak, de az igazgatótanácsban kellett volna lennie. A bíróságok azonban elutasították az állításokat. Észrevették, hogy elérték a szükséges határozatképességet. A pert pedig azért indították, hogy elkerüljék a tranzakció végrehajtását, és veszteségeket okozzanak a banknak.

A kihívás egyéb okai és a kockázatok minimalizálása

A tranzakciók vitathatók más, minden ügyvéd által ismert okokból. Például a meghatalmazás nem adott felhatalmazást arra, hogy éppen egy ilyen megállapodást kössön, vagy kiderült, hogy a jelzáloggal terhelt tétel valójában nem a zálogkötelezetté (például az épület adásvételi szerződését érvénytelenítették). Gyakran próbálják megtámadni egy épület jelzálogjogát azzal az indokkal, hogy az alatta lévő területet nem rakták le - mondja Pustovit az AB Yug -tól. Az ügyvéd szerint a bíróságok hajlamosak elutasítani az ilyen igényeket: elmagyarázzák, hogy a földjogok nyilvántartásba vétele csak a zálogkötelezetten múlik, a jelzálogjogosultnak ehhez semmi köze.

A kihívásnak viszonylag ritka módjai is vannak. Murzakajev az А40-216102 / 15. Sz. Ügyet hozta fel példaként. Ebben a bíróság a Peresvet Bank bankgaranciájának biztosítékaként érvénytelenítette az LLC alaptőkéjében lévő részvények zálogjogáról szóló megállapodást, mivel a bank félrevezette az egyéni zálogkötelezettet. Az első és a második eset felhívta a figyelmet arra, hogy a fő biztosítékot már megkapták, és a részvény zálogjoggal kapcsolatos megállapodást a bankgarancia kibocsátása után és a bank kérésére is megkötötték. Ennek mi értelme volt, a bank képviselői nem fejtették ki. A bíróságok arra a következtetésre jutottak, hogy megtévesztették az állampolgárt, és megkövetelték a nem szükséges üzlet megkötését. Ez azt jelenti, hogy érvénytelennek kell elismerni.

Az egyik esetben a bíróságok érvénytelenítették a részvény zálogjogáról szóló megállapodást, mert az egyéni zálogkötelezőt félrevezették: nem volt szükség az ügyletre.

Nehéz megjósolni egy ilyen kockázatot, de a leggyakoribbakat meg lehet és meg kell előzni. Ezt teszik az ügyvédek, akiknek az a feladatuk, hogy alaposan tanulmányozzák a dokumentumokat, kérjék a hiányzó dokumentumokat és megfelelően strukturálják az üzletet. Hogyan lehet megvédeni a tranzakcióban részt vevő mindkét fél érdekeit, mondja Lopatina a "Földjogászok Közössége" -től a "rossz" célú telek adásvételének példáján. A vevő mezőgazdasági területet szeretne vásárolni, és házikó közösséget épít rá. Az eladó megígéri, hogy megváltoztatja a föld rendeltetését, de természetesen az előleg ellenében. „Itt előzetes megállapodást kell kötnie, vagy szerződést kell kötnie egy jövőbeli dolog adás -vételéről - egy olyan helyről, ahol jogi szabályozás vonatkozik a lakásépítésre” - mondja Lopatina. - A fő szerződés megkötésének határidejét mereven kell kötni ahhoz a pillanathoz, amikor a webhely használatának szükséges típusát beírják az USRN -be. A regisztráláshoz az eladó előleget kap a vevőtől. Abban az esetben, ha nem lehet megváltoztatni a föld rendeltetését, Lopatina azt javasolja, hogy csatlakozzanak egy pénzügyileg megbízható kezeshez, aki garantálja az előleg visszafizetését.

Ahhoz, hogy egy vállalkozás igényeihez kölcsönt szerezzenek, a jelzáloghitelek gyakran nem elegendőek; a bankok személyes garanciát követelnek a főigazgatótól vagy a jogi személy tagjaitól. Ennek eredményeképpen ezek az emberek felelőssé válnak a több millió és több milliárd dolláros tartozásokért, amelyek nagy valószínűséggel nem lesznek képesek törleszteni. Nehéz elismerni az ilyen kezességet érvénytelennek, mert a bíróságok igyekeznek megőrizni a biztonságot, mondja Tatyana Voronina vezető jogász: „Elutasítják azokat az érveket, amelyek szerint a tartozás már a kezességvállalás idején megvolt, vagy az összeget nem határozták meg. a szerződésekben. Továbbá a bíróságok nem veszik figyelembe, hogy a kezesnek nem volt elegendő vagyona az adósságok kifizetésére (és egyértelmű, hogy nem is lesz). "

Voronina biztos: a bankok nem azért kötnek megállapodásokat, hogy pénzeszközöket kapjanak, hanem azért, hogy ellenőrizzék a kezeset, ha fájdalmat okoz a közös felelősségre vonása. Azt javasolja, hogy a vezetők és a vállalatok tagjai írásban forduljanak a bankhoz azzal a kéréssel, hogy a kezességtől eltekintjenek, vagy megpróbálják megváltoztatni a feltételeit. Megpróbálhatja korlátozni a felelősséget azokra a tartozásokra, amelyek egy adott személy hivatali ideje alatt keletkeznek. Ellenkező esetben a későbbiekért kell felelnie - miután az állampolgár megszünteti a társadalom irányítását - vonja le a következtetést Voronina.

A megállapodás olyan ügylet, amelyet a résztvevői az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének rendelkezéseivel összhangban kötöttek. A szerződés érvénytelensége azt jelenti, hogy annak megkötése nem vonja maga után azokat a következményeket, amelyekre a szerződést kötő felek számítottak. A törvény kétféle érvénytelen ügyletet ír elő: semmis és semmis. Az ügyletek érvénytelenségét csak a bíróság igazolja. A törvény megengedi a megkötött megállapodás csak egy részének érvénytelen elismerését: ebben az esetben a jogszabályoknak megfelelő rendelkezéseket a felek közötti kötelezettség teljesíti.

Abszolút és relatív rokkantság

A szerződések abszolút vagy viszonylag érvénytelen elismerésének általános indokait az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve tartalmazza. Különleges okok tükröződnek más törvényekben is: minden attól függ, hogy milyen típusú jogviszonyban vettek részt polgárok és jogi személyek. A megállapodás érvénytelenségének általános abszolút okai közé tartozik a banki szerződés aláírása egy 14 év alatti személy, egy cselekvőképtelen személy számára (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 171. cikke). A megállapodás érvénytelenné válhat, ha olyan vagyonnal köttettek tranzakciót, amelyre vonatkozóan korlátozások, tilalmak voltak érvényben. Az okok lehetnek a megállapodás ellentmondása is az erkölcs és a jogrend alapjaival, valamint formájának be nem tartása, az állami nyilvántartásba vétel követelményei.

A tranzakció viszonylag érvénytelen elismerésének általános okai közé tartozik a banki megállapodás aláírása a téveszmék hatására (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 178. cikke), a dokumentum aláírása erőszak, fenyegetés, megtévesztés hatására. Ezenkívül a tranzakció érvénytelen lesz, ha a bank a jelzálogszerződés aláírásakor túllépte jogképességét (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 173. cikke), valamint a hatáskörét (a Polgári Törvénykönyv 174. cikke). Orosz Föderáció).

Különleges bázisok

A fent tárgyalt indokok bármilyen típusú és típusú szerződésre alkalmazhatók. Vannak azonban különleges okok is, amelyek csak a jelzálogszerződésre vonatkoznak. Először is ez a lényeges feltétel hiánya a jelzálog -szerződés szövegében. Az 1998. július 16 -i 102. sz. Szövetségi törvény "A jelzáloghitelekről" 9. cikke szerint a kölcsön akkor tekinthető kibocsátottnak, ha a felek megállapodnak a szerződés minden lényeges feltételéről. Ha ezek közül legalább az egyik nem szerepel a szövegében, a szerződés, még az állami nyilvántartásba vétel esetén sem jön létre.

A megállapodás különleges érvénytelenségének elismerésének második különleges oka az lehet, hogy a bank biztosítékként elfogadta azt az ingatlant, amelyre vonatkozóan felhasználási korlátozást szabtak ki. Például egy olyan lakás, amely korábban elvált házastársak közös tulajdonában volt. Nem volt vagyonmegosztás. A bank, a házastársak vagyonát elfogadva, köteles volt az egyik házastárs hozzájárulását kérni annak fedezetként történő átruházásához.

Ha a bank és az adós között megállapodást kötöttek a közöttük korábban aláírt kölcsönszerződések biztosítása céljából, akkor a tranzakció is jogellenesnek minősül. Először is, a pénzügyi követeléseket ebben az esetben a zálogkötelezett bank kielégíti, a többi hitelező követeléseit nem veszik figyelembe, ráadásul a jelzálog nem teszi lehetővé a velük szemben fennálló tartozás behajtását. Ezenkívül a jelzálog érvénytelensége két feltétel fennállása esetén következik be: az adós kárt és szándékát, aki tud a hitelezőre gyakorolt ​​negatív következmények kezdetéről.

A bírósági elismerési eljárás

A jelzálog csak a bíróság útján törlődik. A jelzálog -szerződés relatív érvénytelenségének a bíróságon keresztül történő elismerése szükséges a törvény értelmében. A bírói gyakorlat azt mutatja, hogy ennek a folyamatnak a leggyakoribb indoka a polgári jogi rendelkezések megsértése (például a kamatláb szövegben való megjelölésének elmulasztása), a törvény és a rend megsértése (a szerződés célja az illegális fenntartása tevékenység), és így tovább.

Példák a jelzálogszerződés érvénytelennek elismerésére vonatkozó bírói gyakorlatra

2011-ben a moszkvai Timiryazevskiy Kerületi Bíróság a 2-2294 / 11. Sz. N. Valitskaya pert indított a Home Credit Bank ellen, amelynek alátámasztására kijelentette, hogy 122 hónapos időtartamra 115 000 dollár értékű jelzálog -szerződést kötöttek közte és a szervezet között, valamint jelzálogjogot írtak alá a tulajdonában lévő lakásért. biztosítékot a kötelezettségekre. 2010 márciusában ezt az ingatlan- és hiteltartozást bírósági határozattal behajtották. A felperes kérte az ügylet és a megállapodás semmisnek nyilvánítását, mivel a megállapodás nem tüntette fel a nyújtott kölcsön teljes értékét. A bíróság úgy ítélte meg, hogy ebben az esetben nem volt oka a követelés kielégítésére, mivel a megállapodás megkötésének időpontjában nem volt kötelező rendelkezés a hitelfelvevőnek a kölcsön teljes költségére vonatkozó kötelező tájékoztatásáról a megkötés előtt a kölcsönszerződésben.

2012-ben a Makhachkala Szovjetszkij Kerületi Bíróság határozatot hozott a 2-3463 / 11. Sz. G. Hajiyeva keresetet nyújtott be a Sberbankhoz, amelynek indoklásában kijelentette, hogy a jelzálog -ügyletet érvénytelennek kell nyilvánítani, mivel a megállapodásban a zálogkötelezettre vonatkozó információk hamisak, és az aláírása hamis. Az eljárás során kiderült, hogy a jelzálogjogot G. Hajiyeva lányának kiadott meghatalmazás alapján állították ki, míg a meghatalmazás nem határozta meg a jelzálog -ügyletek megkötésére vonatkozó felhatalmazást. A felperes nem tudott a befejezett ügyletről, így a zálogkötelezett akarata nem hangzott el. Az ügy anyagai alapján és az Orosz Föderáció szabályozói jogi aktusainak rendelkezései alapján a bíróság kielégítette a felperes követeléseit, és érvénytelennek nyilvánította az ügyletet.

Ha a jelzálogot érvénytelennek ismerik el, a bejegyzését követő összes jogkövetkezmény megszűnik, az összes kapott (pénz) visszatérítésre kerül. A bíróság kötelezi a Szövetségi Nyilvántartási Szolgálat Hivatalát, hogy zárja ki az ingatlan- és vele való ügyletek jogainak egységes állami nyilvántartásából a vitatott ingatlanok tulajdonjogának korlátozására (jelzálogjogra) vonatkozó bejegyzést.

Következtetés

Így a jelzálog -ügyletek és az azokat összetartó megállapodások több okból semmisnek tekinthetők. Listájukat szabályozó jogi aktusok, különösen az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve és a „Jelzálogjogról szóló szövetségi törvény” alkotják. A megállapodás felmondásáról bíróságon kívül dönthetnek, ha mindkét fél egyetért. Ellenkező esetben a konfliktus a tárgyalás során megoldódik.