Забронировать квартиру в новостройке. Договор об оказании услуг по бронированию квартиры в строящемся доме Договор бронирования при покупке квартиры

Если объект недвижимости понравился покупателю настолько, что он настроен на приобретение этого, а не иного жилья, не допуская поиска альтернативных вариантов, квартира бронируется.

Под бронированием понимается предоставление гарантий на то, что она снимается с торгов, в её сторону отменяются показы/

И главное – квартира закрепляется в роли потенциального приобретаемого объекта за лицом, намеренным её купить.

Рынок первичного жилья насыщен привлекательными для покупателей недвижимости предложениями. Желающие граждане, подберут ни один вариант квартир, которые им подходят. Поэтому к бронированию прибегают редко.

Но иногда встречается объект, который обладает предпочтительными характеристиками в сравнении с остальными помещениями. Он может находиться в нужном районе города и иметь иные преимущества, привлекающие конкретного покупателя.

Кроме этого, определённые строительные компании зарекомендовали себя на рынке строительства жилья настолько, что гражданам приходится выстраиваться в очередь на приобретение жилья именно у этого застройщика.

При необходимости, резерв пролонгируется на тот же срок, на тех же условиях.

Бронирование квартиры при покупке на вторичном рынке

Приобретение жилплощади на рынке вторичного жилья предусматривает составление (ПДКП). На его основании взимается задаток с покупателя, который не возвращается в случае аннулирования сделки.

Условия получения задатка основаны на гарантиях резервирования понравившейся квартиры. Иногда задаток оформляют в виде авансового платежа, что допускает его возврат в случае, если не состоится.

Иные виды резервирования жилья используются сравнительно редко. Как правило, к таковым прибегают , работающие на рынке недвижимости, с эксклюзивными объектами.

Гарантии, предоставляемые договором бронирования, распространяются только на удержание и закрепление квартиры за потенциальным покупателем.

Иных гарантий и преимуществ он не предоставляет. Использование официального соглашения в этом случае требуется так же, для одобрения банковского кредита.

На рынке вторичного жилья период проверки потенциальной имущественной сделки банком достигает 3-4 месяцев (см. ). Придерживать недвижимость следует в течение этого же срока. Поэтому стоимость процедуры для вторичного жилья достигает 50 тысяч рублей, а договор составляется не менее чем на три месяца.

Вторичный рынок – площадка для разворачивания незаконных сделок, которые впоследствии признаются оспоримыми (см. ). Здесь чаще, чем в новостройках допускается мошенничество. По преимуществу – с составлением обозначенных договоров.

Разработаны и распространены серые схемы составления соглашений, с передачей денег за резервирование объектов недвижимости. Впоследствии выявляются причины, по которым сделка не может состояться, но возврат денег не происходит. Иногда после заключения официального соглашения, контрагенты незамедлительно и бесследно исчезают.

В иных случаях владельцы, выставившие квартиру на торги, создают условия, по которым сделка приобретает вид не чистой, либо – история объекта не располагает к его покупке.

Мошенники подставляют такие объекты под сбыт, надеясь на удачу при расторжении имущественной сделки в силу ничтожности, либо, как минимум – на изъятие денежных средств несостоявшихся покупателей за бронирование квартиры (см. ).

Договор бронирования квартиры

При составлении стоит убедиться в его целесообразности. Настолько ли предлагаемый объект привлекателен для покупателя, что он готов рискнуть вложить средства в гарантии владения им.

Если в оформлении соглашения возникает потребность, желательно передавать средства за бронирование в виде авансового платежа.

Как правило, данная сумма значительно превышает фиксированную стоимость процедуры, зато она не теряется при рассогласовании имущественной сделки, её не сложно взыскать через суд на основании ст. 416 ГК РФ.

При этом в положениях составляемого договора требуется обозначить непротиворечивые условия возврата денег.

К таковым относятся случаи существенного нарушения контрагентом условий сделки.

В тексте требуется указать:

адрес расположения объекта;
лицо, получающее денежные средства;
его обязательства по гарантированному закреплению объекта за покупателем;
сведения о покупателе;
кадастровые и технические характеристики квартиры;
условия покупки и оплаты недвижимости;
условия, при которых соглашение допускает расторжения.

Соглашение составляется в двух экземплярах, по числу сторон. К нему прилагается расписка или квитанция, подтверждающая получение контрагентом денежных средств (см. ).

Так как обозначенное соглашение юридически относится к виду дополнительного договора, он не .

Для приобретения им неоспоримой правоспособности и юридической силы, его целесообразно удостоверить у нотариуса.

При нарушении утверждённых положений, сторона, чьи имущественные права нарушились, вправе обратиться в суд с исковым заявлением.

Договор бронирования заключается, когда покупателю необходимо на какое-то время «забить себе место». То есть квартира ему явно понравилась, решено ее «брать», но требуется время, чтобы решить кое-какие проблемы. Например, взять ипотечный кредит. А эта задача не на день и не на два.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Задавшись целью приобрести в строящемся доме, покупатель перелопачивает массу информации, ездит на просмотры, а когда подходящий вариант найден, перед ним встает другая проблема – как сохранить за собой жилье до момента заключения сделки и денежных расчетов? Проблему можно решить, если воспользоваться договором бронирования. «Договор бронирования заключается в случае необходимости резервирования приобретаемого объекта недвижимости за потенциальным покупателем», - объясняет порталу Дмитрий Отяковский, коммерческий директор московского подразделения ГК «Пионер» . Как добавила Нина Кузнецова, учредитель Urban Realty , договоры бронирования чаще заключают с клиентами риелторские компании, имеющие право реализации квартир в строящихся домах. Сами девелоперы прибегают к таким договорам нечасто. «Бронирование у девелоперов чаще всего осуществляется в устной форме на очень короткий срок – 1-2 дня», - уточняет эксперт.

Как отметил Василий Фетисов, директор по продажам и маркетингу ЗАО «Желдорипотека» , договор бронирования – довольно редкий в практике рынка первичного жилья, особенно в условиях высокой конкуренции застройщиков на рынке, где бал правит покупатель. Именно такая ситуация складывалась в 2008 - 2010 гг. В 2011 году ситуация понемногу меняется в сторону сбалансированного рынка продавца и покупателя, но на отдельные популярные и успешные объекты уже выстраивается очередь из покупателей. Соответственно, возникает потребность забронировать квартиру на какое-то время для решения вопроса, например, с получением ипотечного кредита. Обычно договоры бронирования заключаются на короткие сроки – неделя, две недели, месяц.

В сделке будет ипотека
Действительно, сегодня многие сделки на первичном рынке проходят с использованием ипотеки. Соответственно, на сбор документов, рассмотрение дела ипотечного заемщика в банке и на открытие финансирования требуется немало времени. По данным Василия Фетисова («Желдорипотека»), как раз для ипотечных случаев и заключается сейчас большинство договоров бронирования.

Что же должно быть в таком договоре, если его заключает ипотечный заемщик? Дмитрий Отяковский (ГК «Пионер») советует прописать возможность возврата аванса в полном объеме, если сделка не состоится из-за отказа банка в выдаче ипотеки. А учитывая, что получить письменный отказ от банка крайне затруднительно, почти нереально, стоит обратить внимание на формулировку данного пункта.

Следующий момент - банки обычно занижают сумму, которую готовы предоставить заемщикам. И если цена квартиры привязана к курсу иностранной валюты, который неожиданно вырос, то возможны два варианта решения проблемы: либо искать деньги, например – брать дополнительный потребительский кредит, либо подавать новую заявку на заем, чтобы увеличить сумму. «Но лучшей страховкой от таких ситуаций будет закрепление максимального курса валюты расчета в договоре бронирования », - говорит эксперт.

Ситуация складывается более оптимистично, если речь идет о получении ипотеки в банке, который вел предпроектное или проектное финансирование на данном объекте. Тогда клиенту важно только правильно рассчитать срок действия договора бронирования. «У застройщика и банка чаще всего есть соглашение о сроках одобрения заемщиков, например – 7-10 дней с момента подачи документов, - говорит Нина Кузнецова (Urban Realty). - И именно этот срок и надо учитывать при подписании договора бронирования».

Что же касается валюты расчета, которая будет фигурировать в договоре, то Василий Фетисов («Желдорипотека») считает, что логично получать кредит в валюте, в которой номинирована стоимость объекта недвижимости. Но если клиент решил взять кредит в долларах, а оплата новостройки в 90% случаев происходит в рублях, то банк на день выдачи кредита по собственному внутреннему курсу проведет для заемщика конвертацию, рассказывает Нина Кузнецова (Urban Realty).

Нюансы договора
Договор бронирования требует соблюдения определенных формальностей. В нем должен быть подробно изложен предмет договоренности между двумя сторонами и пункты, требующие исполнения. В первую очередь, говорит Нина Кузнецова (Urban Realty), в договоре обязательно должна содержаться информация, точно описывающая, какую именно квартиру бронирует покупатель – этаж, секцию, ее номер на площадке и общую площадь . Обязательно должна быть прописана сумма бронирования и условия возврата этих денег , их невозврата или зачета в стоимость квартиры . Очень важно, чтобы были четко обозначены сроки бронирования и прописана ответственность сторон за неисполнение своих обязательств. «Обязательно нужно указать реквизиты покупателя и продавца и сроки выхода на сделку», - добавляет Дмитрий Отяковский (ГК «Пионер»).

Что делать покупателю, если он не согласен с пунктами договора, который составила юридическая служба компании? Эксперты откровенно говорят, что на практике добиться заключения договора на условиях покупателя довольно сложно. «Если только речь не идет о многомиллионной в долларовом исчислении сделке», - отмечает Василий Фетисов («Желдорипотека»). «Обычного» покупателя вежливо выслушают и «рассмотрят» его пожелания... Впрочем, наши комментаторы считают, что текст договоров составляется на хорошем профессиональном уровне и учитывает права обеих сторон.

Важный пункт договора – это сумма, которая вносится на счет продавца покупателем за то, что квартира или дом будет на определенный срок снят с продажи (в обиходе - аванс). В большинстве случаев денежный вопрос решается по договоренности обеих сторон и не привязывается к общей стоимости объекта недвижимости. На практике, говорит Нина Кузнецова (Urban Realty), в Москве речь идет об авансе от 50 тыс. рублей , а в Московской области – от 35 тысяч рублей . И эта сумма не возвращается, если клиент не покупает квартиру в обозначенный в контракте срок.

Что же касается самой суммы сделки, то в большинстве случаев, если цена квадратного метра объявлена в рублях, она и фигурирует в договоре бронирования. Если цена обозначена в валюте, то расчет, как правило, осуществляется по курсу ММВБ на момент внесения денег.

Есть у договора бронирования и недостатки. Он не подлежит государственной регистрации. Как следствие, недобросовестный продавец может заключить на одну и ту же квартиру несколько договоров бронирования. Если между продавцом и покупателем возникнет серьезный спор, рассмотрение данного вопроса в суде может идти по разным сценариям. По одному – договор может быть признан предварительным, и это обеспечит к нему все квалификационные нормы этого договора. По другому – сделку и вовсе объявят недействительной.

Эксперты советуют
Так как ошибки в заключении договора бронирования могут привести не только к потере аванса, но и к срыву сделки, то попросил экспертов дать совет о том, на что нужно прежде всего обратить внимание при заключении договора бронирования.

Нина Кузнецова (Urban Realty):
Главное при заключении договора бронирования - понимать, как скоро и каким образом нужно будет оплатить покупку квартиры в выбранной новостройке, есть ли какие-то условия, на основании которых возможно продлить бронь, и есть ли возможность изменить выбранную квартиру на другую.

Василий Фетисов («Желдорипотека»):
Необходимо обратить внимание на обязательства клиента, на штрафные санкции, если сделка не состоится по вине клиента. А также на гарантии со стороны застройщика – в разделе обязательства, например - что будет, если квартира все же будет продана третьему лицу в период действия договора бронирования.

Дмитрий Отяковский (ГК «Пионер»):
Рекомендую обратить внимание на сроки окончания бронирования, описание объекта (адрес и физические характеристики), размер аванса, стоимость объекта, порядок оплаты, штрафные санкции в случае невозможности выхода на сделку одной из сторон.

Договор бронирования заключается, когда покупателю необходимо на какое-то время «забить себе место». То есть, квартира ему явно понравилась, решено ее «брать», но требуется время, чтобы решить кое-какие проблемы. Например, взять ипотечный кредит. А эта задача не на день и не на два.

Задавшись целью приобрести квартиру в строящемся доме, покупатель перелопачивает массу информации, ездит на просмотры, а когда подходящий вариант найден, перед ним встает другая проблема – как сохранить за собой жилье до момента заключения сделки и денежных расчетов? Проблему можно решить, если воспользоваться договором бронирования. «Договор бронирования заключается в случае необходимости резервирования приобретаемого объекта недвижимости за потенциальным покупателем», - объясняет журналу www.metrinfo.ru Дмитрий Отяковский, коммерческий директор московского подразделения ГК «Пионер». Как добавила Нина Кузнецова, учредитель Urban Realty, договоры бронирования чаще заключают с клиентами риелторские компании, имеющие право реализации квартир в строящихся домах. Сами девелоперы прибегают к таким договорам нечасто. «Бронирование у девелоперов чаще всего осуществляется в устной форме на очень короткий срок – 1-2-дня», - уточняет эксперт.

Как отметил Василий Фетисов директор по продажам и маркетингу ЗАО «Желдорипотека», договор бронирования – довольно редкий в практике рынка первичного жилья, особенно в условиях высокой конкуренции застройщиков на рынке, где бал правит покупатель. Именно такая ситуация складывалась в 2008-2010 гг. В 2011 году ситуация понемногу меняется в сторону сбалансированного рынка продавца и покупателя, но на отдельные популярные и успешные объекты уже выстраивается очередь из покупателей. Соответственно, возникает потребность забронировать квартиру на какое-то время для решения вопроса, например, с получением ипотечного кредита. Обычно договоры бронирования заключаются на короткие сроки – неделя, две недели, месяц.

В сделке будет ипотека
Действительно, сегодня многие сделки на первичном рынке проходят с использованием ипотеки. Соответственно, на сбор документов, рассмотрение дела ипотечного заемщика в банке и на открытие финансирования требуется немало времени. По данным Василия Фетисова (Желдорипотека»), как раз для ипотечных случаев и заключается сейчас большинство договоров бронирования.

Что же должно быть в таком договоре, если его заключает ипотечный заемщик? Дмитрий Отяковский (ГК «Пионер»), советует прописать возможность возврата аванса в полном объеме, если сделка не состоится из-за отказа банка в...

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Пролетарский районный суд г.Тулы в составе:

председательствующего Сасалиной А.Н.

при секретаре Мысковой О.Ю.,

с участием сторон: истца Лашкаревой Д.Е., представителя ответчика ООО Агентство недвижимости «Ваш дом» по доверенности Шарыгина С.И., представителя третьего лица ООО «НКТ» по доверенности Уварова Б.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1031/13 по иску Лашкаревой Д.Е. к ООО АН «Ваш дом» об оспаривании договора бронирования жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения,

у с т а н о в и л:

Лашкарева Д.Е. обратилась в суд с иском к ООО АН «Ваш дом», просила признать договор бронирования №№ от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный Лашкаревой Д.Е. и ООО Агентство недвижимости «Ваш дом», незаключенным.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней в качестве Клиента и ООО АН «Ваш дом» (Исполнитель) был подписан договор бронирования №№ по условиям которого Исполнитель обязался оказать Клиенту услуги, связанные с бронированием выбранной ею(истцом) 2-комнатной квартиры в секции 1 на 3 этаже, №п/п 5, № , общей площадью кв.м в доме-новостройке, расположенном по адресу: квартал, ограниченный и, по генплану до №. Согласно п.1.2 договора стоимость выбранной ею(истцом) квартиры составила рублей. П.3.2 договора были определены обязанности Исполнителя: зарезервировать квартиру, указанную в п.1.1 договора за Клиентом и не предлагать ее третьим лицам до выполнения Клиентом условий п.3.1.2 договора, т.е. до момента подписания Клиентом договора уступки прав по договору долевого участия в отношении квартиры, указанной в п.1.1 договора; обеспечить заключение Клиентом договора уступки прав по договору долевого участия в отношении квартиры, указанной в п.1.1 договора. П.2.1 договора было предусмотрено, что за оказание услуг, предусмотренных п.1.1 договора, Клиент оплачивает Исполнителю вознаграждение в размере рублей, стоимость вознаграждения входит в стоимость квартиры. ДД.ММ.ГГГГ платежным поручением № Лашкаревой Д.Е. во исполнение условий договора были перечислены на р/с Исполнителя рублей. ДД.ММ.ГГГГ между Лашкаревой Д.Е. и ООО «НКТ» был заключен договор №№ уступки прав по договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ООО «НКТ» уступило, а Лашкарева Д.Е. приняла в полном объеме права требования, принадлежащие ООО «НКТ» как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 2-комнатной, общей площадью кв.м. П.2.4 договора уступки было предусмотрено, что за передачу права Лашкарева Д.Е. обязана уплатить на р/с ООО «НКТ» денежные средства в сумме рублей в следующем порядке: рублей -в день подписания договора, рублей -в срок до ДД.ММ.ГГГГ, рублей -в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Ссылаясь на положения ст. , полагала, что договор бронирования от ДД.ММ.ГГГГ №№ является незаключенным, поскольку такой вид договора не предусмотрен нормами части 2 ГК РФ. Поскольку для договора бронирования законом и иными правовыми актами не установлено иное, существенным является лишь условие об его предмете. Считала, что в договоре от ДД.ММ.ГГГГ №№ предмет определен не был, т.е. не было предусмотрено, за совершение каких действий она была обязана уплатить ответчику вознаграждение. Настаивала, что никаких действий, связанных с резервацией квартиры за ней(истцом) в соответствии с п.3.2.1 договора, а также обеспечением заключения ею договора уступки Исполнитель не совершал. Подписывала договор уступки она(истец) сама, присутствовала и от своего имени подавала документы для регистрации договора уступки в Управлении Росреестра по Тульской области. Никаких актов выполненных работ или оказанных услуг между ней(истцом) и ответчиком подписано не было. При заключении договора бронирования она(Лашкарева) была введена в заблуждение относительно того, что вознаграждение в сумме рублей, указанное в п.2.1 договора бронирования, входит в стоимость квартиры, составляющей рублей. Фактически же по условиям договора уступки цена квартиры составляла рублей, которые должны были быть перечислены на р/с ООО «НКТ». Она(Лашкарева), уплачивая ответчику в соответствии с пп.2.1,2.2,3.1.1 договора бронирования рублей была уверена, что таким образом частично исполняет обязанности по оплате стоимости выбранной ею квартиры. Полагала договор бронирования от ДД.ММ.ГГГГ № незаключенным в силу неопределенности его предмета, т.е. тех условий, которые ответчик должен был совершить за вознаграждение согласно п.2.1 договора.

В ходе рассмотрения дела истец Лашкарева Д.Е., изменив в порядке ст. заявленные требования, просила признать договор бронирования от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Лашкаревой Д.Е. и ООО АН «Ваш дом», ничтожным, являющимся притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку -предварительный договор и применить к договору бронирования от ДД.ММ.ГГГГ № относящиеся к нему правила, т.е. ст. . Просила взыскать с ООО АН «Ваш дом» рублей в качестве неосновательного обогащения.

В обоснование измененных исковых требований, ссылаясь на положения п.2 ст. , ст. , указывала, что договор бронирования №№ от ДД.ММ.ГГГГ содержит в себе все существенные условия предварительного договора, т.е. условия, позволяющие определенно установить квартиру, подлежащую передаче Лашкаревой Д.Е. по договору уступки прав по договору долевого участия (п.1.1), стоимость квартиры (п.1.2), срок, в течение которого подлежит заключению основной договор, обязательства по его заключению(п.3.1.2). Поскольку представитель ответчика в ходе рассмотрения дела указывал, что договор бронирования по своей сути является предварительным договором, считала, что договор бронирования является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку -предварительный договор уступки прав, в связи с чем, как притворный, является ничтожным и в отношении него подлежат применению положения ст. , из п.1 которой следует, что обязанность заключить основной договор возникает именно у подписавших предварительный договор сторон. Применительно к спорной ситуации обязанность заключить основной договор на условиях, изложенных в предварительном договоре, возникла у ответчика. Кроме того, из текста договора бронирования не следует, что ответчик действовал от своего имени в чужих интересах. Представленный суду ответчиком агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ №№ не может являться относимым доказательством, т.к. о существовании указанного договора она(истец) узнала лишь в ходе судебного разбирательства, в договоре бронирования указаний на то, что ответчик действует от своего имени в интересах ООО «НКТ», не имеется, текст договора уступки №№ от ДД.ММ.ГГГГ никаких упоминаний о договоре бронирования или агентском договоре также не содержит, а агентским договором №№ от ДД.ММ.ГГГГ полномочия ответчика на заключение предварительного договора от имени ООО «НКТ» не предусмотрены. Таким образом, с учетом положений абз.2 ч.1 ст. , считала, что обязанность заключить основной договор -договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве в отношении названной в предварительном договоре квартиры возникла именно у ответчика. Однако, договор уступки прав по договору долевого участия во исполнение предварительного договора ею(истцом) с ответчиком заключен не был. Договор №№ уступки прав по договору участия в долевом строительстве от 29.06.2012 был заключен между Лашкаревой Д.Е. и ООО «НКТ» на условиях, отличных от условий, указанных в предварительном договоре, заключенном с ответчиком. В договоре уступки прав по договору участия в долевом строительстве цена квартиры была указана рублей, а в договоре бронирования - рублей. Поскольку в соответствии с требованиями п.6 ст. предложения о заключении основного договора от ответчика она(истец) не получала, сама его не направляла, срок на заключение основного договора, установленный в п.3.1.2 договора бронирования, истек, обязательства, возникшие из договора бронирования, прекратились. Считала, что денежные средства в сумме рублей, уплаченные ею(Лашкаревой) ответчику в соответствии с п.2.1 договора бронирования и входящие в стоимость выбранной Лашкаревой Д.Е. квартиры, следует расценивать как аванс по предварительному договору. После прекращения договора бронирования, с ДД.ММ.ГГГГ сумму аванса в размере рублей ответчик удерживает безосновательно, и в соответствии со ст. данная денежная сумма подлежит возвращению Лашкаревой Д.Е. Полагала, что на правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком, распространяются положения Закона «О защите прав потребителей».

В судебном заседании истец Лашкарева Д.Е. поддержала измененные исковые требования, доводы, изложенные в их обоснование, подтвердила. Дополнительно поясняла, что в ООО АН «Ваш дом» она обратилась, имея намерение приобрести квартиру в строящемся доме -по адресу: квартал, ограниченный и. Информация о квартирах в доме располагалась на сайте ООО АН «Ваш дом». В настоящее время дом сдан в эксплуатацию, право собственности Лашкаревой Д.Е. на указанном доме зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. Полностью стоимость квартиры она(Лашкарева) оплатила ООО «НКТ» ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, предоставленной ей по договору уступки прав требования рассрочкой фактически не воспользовалась. Поскольку квартиры в указанном доме реализовывало ООО АН «Ваш дом», она(Лашкарева) иным путем приобрести квартиру в данном доме не могла. Заключая договор бронирования понравившейся ей квартиры с ООО АН «Ваш дом», зная стоимость квартиры исходя из информации, содержавшейся в договоре бронирования, она предполагала, что, оплатив ООО АН «Ваш дом» денежную сумму в размере рублей, производит частичную оплату стоимости квартиры. Указывала также, что фактически никаких услуг со стороны ООО АН «Ваш дом» по договору бронирования квартиры ей оказано не было, акт выполненных работ не составлялся, и сторонами не подписывался. Считала, что в период действия договора бронирования квартиры фактических действий по оказанию такой услуги ей(истцу) со стороны ответчика не производилось, денежная сумма в размере рублей, уплаченная ею ответчику в качестве аванса -частичной оплаты стоимости квартиры, удерживается ответчиком неправомерно и является его неосновательным обогащением.

Представитель ответчика ООО АН «Ваш дом» по доверенности Шарыгин С.И. требования Лашкаревой Д.Е. не признал. В обоснование своей позиции по делу пояснял, что по договору бронирования, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ООО АН «Ваш дом» и Лашкаревой Д.Е. Исполнителем были выполнены все предусмотренные договором действия. Квартира, которую была намерена купить Лашкарева Д.Е., ею приобретена, права Лашкаревой Д.Е. не нарушены. Полномочия ООО АН «Ваш дом» по реализации квартир, в том числе в доме, в котором приобрела квартиру Лашкарева Д.Е., установлены в агентском договоре, заключенном между ООО АН «Ваш дом» и дольщиком-ООО «НКТ». Стоимость приобретенной Лашкаревой Д.Е. квартиры в размере рублей, в стоимость которой входило определенное между ООО АН «Ваш дом» и ООО «НКТ» вознаграждение агента в лице ООО АН «Ваш дом» в сумме рублей за осуществление действий по реализации квартир в строящемся доме. Договор бронирования квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО АН «Ваш дом» и Лашкаревой Д.Е., являлся смешанным договором, поскольку носил характер предварительного договора и договора возмездного оказания услуг. Впоследствии договор уступки прав на выбранную Лашкаревой Д.Е. квартиру был заключен, именно эту квартиру в итоге Лашкарева Д.Е. получила в собственность. Несмотря на то, что регистрацию сделки уступки прав по договору долевого участия Лашкарева осуществляла сама, без помощи и участия ООО АН «Ваш дом», подписание сделки происходило в офисе ответчика, все действия по организации оформления сделки также были произведены ответчиком. Считал, что договор бронирования квартиры притворной сделкой не является. Ссылаясь на положения ст.ст. , указывал, что по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно, стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом, к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила. Целью заключения договора бронирования было обеспечение для истицы возможности (а для первоначального дольщика обязанности) заключить договор уступки прав требования конкретной квартиры по конкретному договору долевого участия, в установленный договором бронирования срок (п.3.1.2). Клиент ознакомился с договором уступки прав требования до подписания договора бронирования и согласился с его условиями (объект, цена, стороны сделки). Таким образом, заключая договор бронирования, стороны преследовали достижение конкретных общих правовых последствий совершения сделки, которые были достигнуты при заключении договора уступки права. Кроме того, в обоснование своих первоначально заявленных требований, Лашкарева Д.Е. указывала на заблуждение относительно предмета договора, но никогда не подтверждала, что сознательно шла на совершение притворной сделки. Указывал также, что при юридической квалификации договора необходимо исходить не из его названия (договор о сотрудничестве, договор об участии в долевом строительстве, бронирования и т.п.), а из его сущности и изложенных в нем условий. Соответственно, если ответчик заявляет о том, что к договору бронирования должны применяться правила предварительного договора, регулирующие отношения истца, ответчика и ООО «НКТ», истец знала о сути регулируемых отношений, и законом не установлено иных правил, регулирующих «договоры бронирования», к рассматриваемой сделке должны применяться правила, регулирующие заключение и исполнение предварительного договора, в связи с чем, притворности сделки быть не могло. При заключении договора бронирования истец ознакомился с договором уступки права требования, подлежавшего заключению в будущем, таким образом согласовал предмет будущего договора, стоимость передаваемых прав. Истцом были согласованы стоимость имущества, размер денежных средств передаваемых в рамках договора бронирования, и размер денежных средств, передаваемых в рамках договора уступки прав. Истец имеет статус адвоката, могла представить свои возражения относительно предложенного договора уступки права требования. Полагал также, что в случае установления, что договор бронирования является притворной сделкой и прикрывает предварительный договор, то денежные средства, перечисленные по договору бронирования, и входящие в стоимость квартиры, должны были быть уплачены ООО «НКТ», в связи с чем, обогащение ответчика могло быть не за счет истца, а за счет ООО «НКТ», что подтверждает необоснованность требований Лашкаревой Д.Е. о возврате неосновательного обогащения. Полагал, что заявленные истцом требования носят характер злоупотребления правом, поскольку окончательная цена квартиры была согласована с Лашкаревой Л.Е., на меньшую стоимость оплаты она не рассчитывала, от договора уступки прав отказываться не намерена. Кроме того, ссылаясь на положения ст.ст. ,12 Закона «О защите прав потребителей», полагал, что правоотношения по заявленным истцом требованиям не могут регулироваться нормами указанного Закона, поскольку законодательство в сфере защиты прав потребителей такого основания для взыскания денежных средств, как несоответствие цены указанной в разных документах, не предусматривает. Данное законодательство предусматривает два типа гражданско-правовых последствий нарушения прав потребителя, это отказ от договора и требование о возмещении убытков. При этом под убытками понимаются расходы лица, которые оно должно понести для восстановления нарушенного права, при наличии противоправных действий со стороны ответчика и наличии причинно-следственной связи между противоправным поведением и убытками. Поскольку истица изначально предполагала потратить на приобретение квартиры сумму в размере рублей, что подтверждается договором бронирования, где эта сумма была согласована сторонами, соответственно, убытки, связанные с приобретением квартиры, у нее отсутствуют, сумма, потраченная на приобретение квартиры, соответствует согласованной цене. В удовлетворении требований Лашкаревой Д.Е. просил отказать.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика ООО «НКТ» по доверенности Уваров Б.М. в судебном заседании, поддержав позицию ответчика, пояснял, что ООО «НКТ» состояло в договорных отношениях с ООО «», являвшимся застройщиком дома, где приобрела квартиру Лашкарева Д.Е. ООО «НКТ» было обязано профинансировать строительство дома, а ООО «» -передать ООО «НКТ» метры жилья. ООО «НКТ» вправе уступать право требования по договору долевого участия в строительстве иным лицам после завершения строительства дома. ООО «НКТ» заключило агентский договор с ООО АН «Ваш дом», сотрудники которого искали клиентов, вели с ними переговоры, подготавливали необходимые документы, занимались регистрацией прав собственности клиентов, действовали в интересах ООО «НКТ». Расчетом по агентскому договору предполагалось вознаграждение ООО АН «Ваш дом», размер которого входил в стоимость квартиры, приобретаемой лицом, и оставался у ООО АН «Ваш дом» без перечисления через ООО «НКТ». С клиентом ООО АН «Ваш дом» заключало договор бронирования квартиры, внесенные клиентом по данному договору денежные суммы в качестве вознаграждения за работу в интересах ООО «НКТ» оставались у ООО АН «Ваш дом». Отчет о совершенных действиях по каждому клиенту ООО АН «Ваш дом» передает в ООО «НКТ» после регистрации сделки уступки права требования. Лашкарева Д.Е. занималась регистрацией договора уступки права требования сама, в договоре стоимость приобретаемой ею квартиры была указана без учета размера вознаграждения, которое было перечислено ею непосредственно ООО АН «Ваш дом» по договору бронирования. Полагал, что оснований требовать возврата денежной суммы вознаграждения, оплаченного по договору бронирования, истец не имеет. При этом, подтверждением согласия Лашкаревой Д.Е. на приобретение квартиры за рублей считал факт заключения ею договора бронирования с ООО АН «Ваш дом», подтвердил, что договор бронирования носил характер предварительного договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве, что ООО АН «Ваш дом» действовало в интересах ООО «НКТ», но доверенности на подписание таких договоров от ООО «НКТ» не имело. Подтверждением добросовестного исполнения ООО АН «Ваш дом» условий договора бронирования, заключенного с Лашкаревой Д.Е., считал факт приобретения ею квартиры, в отношении которой был заключен договор бронирования.

Выслушав участников процесса, исследовав доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

По условиям договора №№, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «НКТ»(сторона 1) в лице генерального директора ФИО8, действовавшего на основании Устава, и Лашкаревой Д.Е.(сторона 2), ООО «НКТ» уступило, а Лашкарева Д.Е. приняла в полном объеме права(требования), принадлежащие ООО «НКТ», по договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ (п.1.1 договора).

Договор участия в долевом строительстве (Договор участия) заключен между ООО «НКТ» и ООО «»(Застройщик) на участие в долевом строительстве квартиры (объект в многоквартирном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями), расположенной по строительному адресу: , квартал, ограниченный и, номер дома по генплану 09, 3 этаж, 2-комнатная, площадью кв.м (п.1.2 договора).

Согласно пп.2.2,2.3 договора ООО «НКТ» было обязана передать Лашкаревой Д.Е. оригиналы всех документов, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по Договору участия, а именно копию Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, все необходимые соглашения к нему, а также все необходимые копии документов, подтверждающих уже исполненные обязанности перед Застройщиком по Договору участия.

В соответствии с п.2.4 договора № сторона 2 (Лашкарева) обязана уплатить стороне 1 (ООО «НКТ») за передачу права денежные средства в размере рублей на расчетный счет следующим образом: рублей -в день подписания договора (№№); рублей -в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно; рублей -в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный договор был подписан сторонами в лице генерального директора ООО «НКТ» ФИО8 (сторона 1) и Лашкаревой Д.Е. (сторона 2).

Согласно платежным поручениям № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ Лашкаревой Д.Е. на счет ООО «НКТ» было внесено, соответственно, рублей и рублей, что составляет в общей сумме рублей.

Правила, предусмотренные по правоотношениям об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ) применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Оценивая в совокупности доказательства по делу, суд приходит к выводу, что денежная сумма в размере 115743 рублей по своей правовой природе к случаям, предусмотренным ст. , не относится, в связи с чем, является неосновательным обогащением ответчика и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Принимая во внимание, что в силу закона выбор способа защиты принадлежит лицу, чьи права нарушены, заявленные и поддержанные при рассмотрении дела истцом Лашкаревой Д.Е. требования, суд считает правомерными и подлежащими удовлетворению.

р е ш и л:

измененные исковые требования Лашкаревой Д.Е. удовлетворить.

Признать договор бронирования №№ заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Лашкаревой Д.Е. и ООО «Агентство недвижимости «Ваш дом» недействительным.

Взыскать с ООО Агентство недвижимости «Ваш дом» в пользу Лашкаревой Д.Е. денежную сумму неосновательного обогащения в размере

и пошлину в доход государства в размере.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тульский областной суд через Пролетарский районный суд г.Тулы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

Мнимые сделки

Притворная сделка

Судебная практика по применению нормы ст. 170 ГК РФ

Предварительный договор

Судебная практика по применению нормы ст. 429 ГК РФ

Задаток

Судебная практика по применению норм ст. 380, 381 ГК РФ