Как составить договор аренды жилья (образец, бланк). Как заключить правильный договор, снимая квартиру Гражданка ю расторгла договор аренды квартиры

При найме или сдаче в аренду квартиры посуточно или на длительный срок необходимо заключать соответствующий договор.

Данная - на первый взгляд - формальность защищает права участников сделки, а в будущем может стать решающим документом при возникновении конфликтной ситуации.

Договор аренды квартиры - это соглашение, по которому собственник предоставляет другой стороне квартиру за определенную плату в ограниченное сроком владение и пользование. Обычно документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, другой - у нанимателя. Кому это надо?

Некоторые собственники, сдающие квартиру посуточно без посредников, не заключают договоров. Они почему-то считают, что настоящий документ об аренде можно составить только в агентстве недвижимости, обязательно с красивыми печатями и логотипами. В действительности соглашение об аренде квартиры, заключенное между двумя физическими лицами, тоже является официальной бумагой и имеет такую же юридическую силу, как и договор, заключенный при посредничестве риэлтерских фирм.

Договор аренды квартиры между хозяином жилья и квартирантом оформляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения, но по желанию стороны могут это сделать. Если квартира сдается внаем только на основании устных договоренностей, то вскоре у обеих сторон могут возникнуть проблемы. У нанимателя не будет возможности зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания, будут отсутствовать доказательства законности его пребывания в арендованной квартире, да и владелец может "забыть", что сдал в аренду квартиру именно этому человеку, и выселить его. В свою очередь арендодатель, который пренебрег формальностями, тоже рискует остаться внакладе. Существует вероятность того, что арендатор испортит (вывезет) имущество из арендованной квартиры, затопит соседей, пригласит жить многочисленных "бедных родственников", сдаст квартиру в субаренду, и т. д. Так что составление договора аренды квартиры необходимо как для наймодателя, так и для нанимателя.

Основные пункты договора

Итак, составляя и подписывая договор аренды квартиры, уделите особое внимание следующим пунктам:

- предмет договора;
- адрес квартиры/комнаты, ее размеры;
- реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества, паспортные данные, регистрация по месту жительства);
- ссылка на документ, подтверждающий право (собственности или найма) арендодателя на сдаваемую жилплощадь;
- сведения о жильцах, получивших право на проживание в сдаваемом внаем помещении: об арендаторе и членах его семьи или других лицах;
- размер и порядок внесения арендной платы;
- ответственность сторон;
- срок сдачи квартиры и порядок продления договора найма; дата подписания документа.

Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды квартиры являются акт сдачи-приемки квартиры, а также опись находящегося в квартире имущества. В составлении описи заинтересованы обе стороны. Хозяин получает гарантию, что за порчу материальных ценностей ему возместят убытки. А жилец застраховывает себя от необоснованных претензий. В документе арендную ставку лучше всего указывать в валюте ($, евро), с добавлением фразы "по курсу Центрального банка России на день оплаты". В противном случае сумма оплаты будет "плавать" в зависимости от котировок валют.

Еще один немаловажный момент - кто будет получать плату. Обычно это владелец квартиры. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, то в договоре необходимо указать, кому наниматель может передавать деньги. Известны случаи, когда по истечении срока договора найма хозяевам квартиры приходили счета на большие суммы за телефонные переговоры.

Разыскать бывших квартирантов и заставить их возместить убытки в этом случае сложно. Поэтому необходимо заранее взять с квартиросъемщика залог за пользование телефоном (и указать это в договоре!), а затем возвратить деньги, убедившись, что задолженности нет. Особого внимания заслуживает пункт "Ответственность сторон", где прописываются особо важные для обеих сторон обязанности. Арендатор должен гарантировать сохранность квартиры, своевременное внесение арендной платы, а по истечении срока аренды квартиры освободить помещение и вернуть имущество целым. Кроме того, без согласия хозяина квартирант не вправе сдавать жилье в поднаем и производить перепланировку.

Со своей стороны хозяин должен в срок предоставить квартиру арендатору в состоянии, пригодном для проживания. А за незапланированное досрочное выселение наймодатель будет обязан выплатить штраф арендатору размером в одну-две месячные платы.

Договора аренды и найма жилого помещения
ВАРИАНТ ДОГОВОРА № 1

ДОГОВОР №_

аренды жилого помещения

Гр.__________________________________________ именуемый в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, с одной стороны и

Гр.__________________________________________ именуемый в дальнейшем АРЕНДАТОР, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

АРЕНДОДАТЕЛЬ передаёт в пользование АРЕНДАТОРУ сроком на______________________жилое помещение обшей площадью________кв. м.. состоящее из________комнат_________________________________расположенное по адресу:

"19 ______. Санкт-Петербург._______________________________________________,

дом.________корп.._____________. кв.________. принадлежащее АРЕНДОДАТЕЛЮ на основании:

а АРЕНДАТОР обязуется выплачивать установленную арендную плату.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ.

2.1. Предоставить в пользование АРЕНДАТОРУ указанное жилое помещение, пригодное для проживания, не позднее _________________ дней с момента подписания договора

2.2. Предоставить в пользование АРЕНДАТОРУ своё имущество, находящееся в данном жилом помещении, в состоянии соответствующем его назначению и условиям договора.

2.3. Отвечать и за свой счет устранять недостатки сданного в аренду имущества препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора не знал об этих недостатках.

2.4. Не обменивать, не продавать и не совершать других действий приводящих к перемене владельца данного жилого помещения, во время действия договора.

2.5.Согласовать сдачу в наем жилплощади, указанную в п. 1. настоящего договора с лицом или лицами, имеющими право на использование данного помещения, обеспечить их письменное согласие на аренду и предъявить его АРЕНДАТОРУ.

2.6. АРЕНДОДАТЕЛЬ имеет право периодического осмотра данного помещения (время осмотра устанавливается по предварительной договорённости сторон), но не более одного раза в месяц, а так же находиться в помещении без согласования с АРЕНДАТОРОМ для устранения аварий, возникших при отсутствии АРЕНДАТОРА, во избежании нанесения ущерба вышеуказанному помещению и помещениям, находящихся по соседству.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА.

3.1. Использовать указанное помещение, поддерживая в исправном состоянии инженерное и другое оборудование, в том числе мебель, обеспечивая их сохранность.

3.2. Вносить арендную плату за данное жилое помещение в сроки указанные в п.4.3.

3.3. Своевременно оплачивать междугородные и международные телефонные переговоры.

3.4. Произведённые АРЕНДАТОРОМ отдельные улучшения арендного имущества являются его собственностью. В случае когда АРЕНДАТОР произвёл за счет собственных средств и предварительного согласия АРЕНДОДАТЕЛЯ неотделимые улучшения, без вреда для данного помещения он имеет право на возмещение заранее определённое соглашением сторон, стоимости произведённых улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений произведённых АРЕНДАТОРОМ без согласия АРЕНДОДАТЕЛЯ возмещению не подлежит.

3.5. АРЕНДАТОР обязан возместить материальный ущерб, нанесённый имуществу или помещению по своей вине или небрежности, либо вине или небрежности проживающих с ним лиц, либо гостей.

3.6. АРЕНДАТОР не имеет права сдавать данное помещение в субаренду, если это не оговорено в специальном соглашении с АРЕНДОДАТЕЛЕМ.

3.7. По истечении срока действия договора сдать арендуемое помещение АРЕНДОДАТЕЛЮ, произведя полный расчет и освободить его не позднее _______ дней с момента прекращения договора.

4. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ.

4.1. АРЕНДАТОР вносит арендную плату в размере эквивалентном________________ долларам США в месяц.

4.2. В качестве аванса АРЕНДАТОР выплачивает арендную плату за _____________________месяца в размере эквивалентном _______________________________долларов США. Аванс вносится одновременно с подписанием Договора.

4.3. Арендная плата вносится АРЕНДАТОРОМ в сроки, указанные ниже.

Оплачено (с - до)
Сумма
Подпись
Оплачено (с - до)
Сумма
Подпись

4.4. АРЕНДОДАТЕЛЬ не имеет права изменить размер арендной платы в течение срока действия договора, без согласия АРЕНДАТОРА.

4.5. Все суммы указанные в договоре в долларах США пересчитываются в рубли на день совершения платежа по курсу ЦБ России.

4.6. Оплата коммунальных услуг производится за счет _______________________________________

5. ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА.

5.1.Настоящий договор вступает в действие с момента подписания. Срок действия договора с "__"________" ____ г. по "____"_______________"________г. Договор составлен и подписан в 2-х подлинных экземплярах, находящихся на руках у сторон.

5.2. АРЕНДАТОР, надлежаще выполнявший обязанности по договору, имеет преимущественное право перед другими лицами на возобновление срока действия, по соглашению сторон, или в случае досрочного расторжения одной из сторон.

5.3. В случае нарушения АРЕНДОДАТЕЛЕМ п. 1. или отказа сдавать жилую площадь после подписания настоящего договора, АРЕНДОДАТЕЛЬ выплачивает АРЕНДАТОРУ получаемую им арендную плату в полном объеме и штраф в размере:______месячной платы..

5.4. В случае досрочного расторжения договора по инициативе АРЕНДОДАТЕЛЯ без нарушений условий договора со стороны АРЕНДАТОРА, первый выплачивает полученную арендную плату в полном объеме за вычетом суммы за фактическую аренду жилой площади и штраф в размере____________ месячной платы.

5.5. В случае нарушения АРЕНДОДАТЕЛЕМ п.2.4. АРЕНДОДАТЕЛЬ выплачивает АРЕНДАТОРУ полученную им арендную плату в полном объеме за вычетом суммы за фактическую аренду жилой площади и штраф в размере ________месячной платы.

5.6. АРЕНДАТОР, при не соблюдении условий настоящего договора с его стороны или в случае досрочного расторжения договора по его вине, выплачивает АРЕНДОДАТЕЛЮ штраф в размере ____________________месячной платы. В этом случае сумма, полученная АРЕНДОДАТЕЛЕМ в качестве арендной платы возвращается АРЕНДАТОРУ в полном объеме за вычетом суммы, рассчитанной за фактическую аренду помещения.

5.7. Агентство не берет на себя обязательств по разрешению споров между сторонами. Споры по договору разрешаются сторонами путем взаимных переговоров, а при не достижении согласия в третейском или народном суде, куда, в случае необходимости, агентство может быть приглашено в качестве свидетеля.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ.

6.1. В арендуемом помещении установлен телефон № (отдельный, с блокиратором).

6.2. Вопросы, не отраженные в договоре, решаются в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.3. АРЕНДОДАТЕЛЬ при необходимости назначает ________________________________

ответственным за выполнение данного договора.

6.4 Совместно с АРЕНДАТОРОМ в данном помещении будут проживать:_________________________________

6.5. Особые условия:

7. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН.

АРЕНДОДАТЕЛЬ

Паспорт серия выдан __

Паспорт серия

прописан_

АРЕНДАТОР

Паспорт серия выдан __

Паспорт серия

прописан_

тел. дом./сл. ____________________

С правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РФ стороны ознакомлены. Договор стороны прочитали, с его содержанием полностью согласны.

АРЕНДОДАТЕЛЬ____________________

АРЕНДАТОР____________________

“_____ ”____________________200 г.

Договор аренды квартиры 2019 скачать образец и между физическими лицами бесплатно бланк в word комнаты

01.03.2019

Договор аренды квартиры - документ подтверждающий предоставление собственником квартиры (арендодателем) другой стороне (арендатору) жилого помещения за определенную плату во владение и пользование с ограниченным сроком по времени и другими условиями. Нотариальное заверение договора аренды не требуется и обязательной нотариальной формы такого договора законодательством не предусмотрено, однако по желанию - стороны вправе предусмотреть его нотариальное удостоверение.

Понятие аренды введено в Гражданском Кодексе России в главе 34.

Стоит отметить, что с законодательной точки зрения существует отличие между наймом и арендой.

Понятие найма введено в Гражданском Кодексе России в главе 35.

Согласно статье 671 ГК РФ, Договор найма жилого помещения:

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

То есть, как видно из закона, договор найма касается только жилых помещений и если одна сторона передает другой в пользование за плату жилую квартиру, то заключается договор найма, но если жилое помещение передается юридическому лицу, то заключается договор аренды.

В итоге, чтобы точно определиться, какой тип договора вам необходимо заключить, лучше проконсультироваться с юристом. Так как тут есть нюансы и, как правило, эти понятия могут путать.

* - Ниже представлены договоры аренды, но есть и варианты между физическими лицами, но это обусловлено спросом на такие бланки, однако, еще раз повторимся, лучше проконсультируйтесь с юристом, чтобы определить какой тип договора вы должны использовать в своей ситуации.

Скачать образец (бланк) , различные варианты договоров аренды квартиры в word (в ворде, doc) :

От физического лица к юридическому:

Бланки являются примерными и могут корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и потребностей. Можете выбрать наиболее подходящий вам бланк.

Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса России).

Договор, как правило, содержит следующее:
1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания физического лица.
2. В договоре аренды жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
3. Стоимость аренды жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. Срок и порядок выплаты денег за пользование жильем. Оговаривается, как правило, оплата коммунальных услуг и пр.

4. Срок аренды он же срок действия договора. Если такой срок не указывается, то прописывается возможность расторжения договора после какого-либо события или по согласованию сторон.

5. Ответственность. Последствия связанные с несоблюдением договора какой-либо из сторон.

6. Иные пункты. Можно указать состояние жилища, опись мебели и\или бытовой техники, что находится и в каком состоянии. Для техники требуется указание марки, заводских номеров (если есть), состояние и работоспособность на момент вселения жильца.

7. Прочие условия. Помимо перечисленного, если у собственника имеются определённые условия, касающиеся проживания, к примеру, содержание в квартире животных, возможность проживания гостей арендатора, специальные условия, касающиеся режима пользования какими-либо предметами (например, не слушать громко музыку, не курить) - это так же стоит отметить в тексте соглашения. Любые, кажущиеся важными для сторон условия, касающиеся самого жилья или аренды его, уместно будет указывать письменно. Сроки и количество раз в месяц для посещения собственником жилища для проверки состояния и пр.

Также совместно с договором стороны могут подписывать акт сдачи в аренду (найма), в котором детально приписывается сведения об объекте недвижимости, жилом помещении со всеми характеристиками и перечнем оборудования, мебели и пр.

Необходимость государственной регистрации договора аренды определяется в статье 609 ГК РФ:

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

ОТКРЫТЫЙ БАНК ЗАДАНИЙ ЕГЭ БЛОК "ПРАВО" 311 ЗАДАНИЙ Особенности административной юрисдикции 11 Административным проступком является 1) срыв урока физики 2) прогул контрольной работы по математике 3) ложный звонок о заложенной в школу бомбе 4) распитие спиртных напитков в сквере 23 Административное наказание последует за 1) доказанное получение взятки должностным лицом 2) нарушение правил дорожного движения 3) кражу дорогой дубленки в школьной раздевалке 4) посещение врача во время школьных занятий 33 Видом административного проступка является 1) опоздание на работу без уважительных причин 2) нарушение правил проезда и провоза багажа в общественном транспорте 3) непреднамеренное причинение тяжкого вреда здоровью 4) угон воздушного судна РФ 46 Найдите в приведенном списке примеры административных правонарушений. Запишите цифры, под которыми они указаны. 1) Гражданин М. разорил муравейник. 2) Пятнадцатилетний подросток Р. украл упаковку жвачки в супермаркете. 3) Не достигнув соглашения об уплате алиментов, гражданин С. и гражданка Л. обратились в суд. 4) Гражданка Ю. расторгла договор аренды квартиры. 5) Празднуя победу футбольной команды, четырнадцатилетние подростки ворвались в супермаркет, разбили витрины и вынесли большое количество спиртного. 6) Гражданин, знавший о готовящемся террористическом акте, не сообщил об этом в правоохранительные органы. 58 К административным правонарушениям, причиняющим вред окружающей среде, относится 1) засорение леса бытовыми отходами 2) незаконная продажа леса за границу 3) повреждение памятника архитектуры 4) распитие спиртных напитков в транспорте 616 Собираясь домой после пикника, молодые люди не затушили костер. Возник пожар, уничтоживший несколько гектаров леса. Нормы какого права определяют ответственность за данное правонарушение? 1) административного 2) гражданского 3) уголовного 4) государственного 719 Административным правонарушением является 1) неявка на работу бригады строителей 2) забастовка авиадиспетчеров 3) распитие спиртных напитков в здании института 4) захват заложников в здании театра 823 Нарушение правил пожарной безопасности в лесах относится к правонарушениям 1) гражданским 2) административным 3) финансовым 4) дисциплинарным 926 Какая из приведённых ситуаций является примером административного правоотношения? 1) Гражданка М. проехала в пригородном автобусе без билета. 2) Гражданин К. обнаружил клад на своем садовом участке. 3) Гражданин Л. уволился с работы по собственному желанию. 4) Гражданка А. сдала свою квартиру в наем. 1028 Прочитайте приведенный ниже текст, в котором пропущен ряд слов. Выберите из предлагаемого списка слова, которые необходимо вставить на место пропусков. "Административное... (1) представляет собой одну из сложнейших отраслей Российского законодательства. Это обусловлено широтой и глубиной отношений, которые регулируются его... (2). Административное право обеспечивает правовую... (3) прав и свобод как физических, так и юридических лиц. Она необходима как от действий, так и от... (4) административных органов. Публичную административную власть осуществляют органы исполнительной власти и муниципальные органы. В предмете административного права России выделяются три группы общественных... (5), возникающие при осуществлении регулятивной, охранительной деятельности администрации и административного судопроизводства. Вся деятельность публичной администрации направлена на исполнение законов, международных... (6) и актов правосудия". Слова в списке даны в именительном падеже. Каждое слово (словосочетание) может быть использовано только один раз. Выбирайте последовательно одно слово за другим, мысленно заполняя каждый пропуск. Обратите внимание на то, что в списке слов больше, чем вам потребуется для заполнения пропусков. 1) право 2) норма 3) закон 4) договор 5) судопроизводство 6) бездействие 7) отношения 8) преступление 9) защита 11-1431 1. Административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое настоящим Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность... Статья 2.2 1. Административное правонарушение признается совершенным умышленно, если лицо, его совершившее, сознавало противоправный характер своего действия (бездействия), предвидело его вредные последствия и желало наступления таких последствий или сознательно их допускало либо относилось к ним безразлично. 2. Административное правонарушение признается совершенным по неосторожности, если лицо, его совершившее, предвидело возможность наступления вредных последствий своего действия (бездействия), но без достаточных к тому оснований самонадеянно рассчитывало на предотвращение таких последствий либо не предвидело возможности наступления таких последствий, хотя должно было и могло их предвидеть. Статья 2.3 1. Административной ответственности подлежит лицо, достигшее к моменту совершения административного правонарушения возраста шестнадцати лет. 2. С учетом конкретных обстоятельств дела и данных о лице, совершившем административное правонарушение в возрасте от шестнадцати до восемнадцати лет, комиссией по делам несовершеннолетних и защите их прав указанное лицо может быть освобождено от административной ответственности с применением к нему меры воздействия, предусмотренной федеральным законодательством о защите прав несовершеннолетних. Статья 2.7 Не является административным правонарушением причинение лицом вреда охраняемым законом интересам в состоянии крайней необходимости, то есть для устранения опасности, непосредственно угрожающей личности и правам данного лица или других лиц, а также охраняемым законом интересам общества или государства, если эта опасность не могла быть устранена иными средствами и если причиненный вред является менее значительным, чем предотвращенный вред. Статья 2.8 Не подлежит административной ответственности физическое лицо, которое во время совершения противоправных действий (бездействия) находилось в состоянии невменяемости, то есть не могло осознавать фактический характер и противоправность своих действий (бездействия) либо руководить ими вследствие хронического психического расстройства, временного психического расстройства, слабоумия или иного болезненного состояния психики. Статья 2.9 При малозначительности совершенного административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении, могут освободить лицо, совершившее административное правонарушение, от административной ответственности и ограничиться устным замечанием. Извлечение из Кодекса РФ об административных правонарушения (КоАП) Назовите три признака административного правонарушения. Опираясь на обществоведческие знания, назовите три основных признака юридической ответственности и объясните, как эти признаки конкретизированы в КоАП. В КоАП предусмотрены обстоятельства, при которых лицо, совершившее противоправное действие (бездействие), не подлежит административной ответственности или может быть от нее освобождено. Назовите три таких обстоятельства. Какие две формы вины установлены к Кодексе? Проиллюстрируйте примером каждую из форм.

Сразу оговоримся: в этой статье речь пойдёт именно о договоре коммерческого найма жилых помещений, который регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и частично главой 5 Жилищного кодекса РФ , то есть о найме квартиры физическим лицом. В законе есть разница между договором найма (который заключается с физическим лицом) и договором аренды (который заключается с юридическим лицом). Однако в обычной речи используется устоявшееся слово «аренда». Поэтому в данном материале для простоты мы будем использовать оба термина - «наём» и «аренда» - как равнозначные.

Документы

Ни в коем случае не стесняйтесь просить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:

паспорт;
обязательно свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
дополнительно: оплаченные квитанции по коммунальным платежам (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписку из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах.

Если собственников у квартиры несколько, то согласия одного из них недостаточно, нужно получить согласие всех. Возможно три варианта развития событий:

Приложить письменное согласие всех совладельцев.
Один совладелец заключает договор с доверенностью от других.
При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указывается, что квартира сдаётся одновременно всеми собственниками).

От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, а вам придётся в срочном порядке искать новое жильё.

Раз мы говорим о найме квартиры, значит, наниматель - физическое лицо. Поэтому ему нужно принести с собой паспорт. Если вы собираетесь жить в квартире не один, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. За исключением договора, заключённого меньше чем на год.

Срок

Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок. Главное различие между долгосрочным и краткосрочным договорами - условия выселения жильцов.

Краткосрочный договор

Собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, он не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. Зато по окончании этого срока собственник уже сам решает, продолжать сдавать квартиру этим же жильцам или искать других.

Долгосрочный договор

Расстаться с жильцами собственнику намного сложнее. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в квартиру кого-то другого: если он не уведомил о своём желании жильца не меньше чем за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается на старых условиях.

Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

В отличие от арендодателя, жилец может расторгнуть договор в любой момент без объяснения причин.

Состояние квартиры и имущества

Ремонт и улучшения

Насущный вопрос: кто делает ремонт? Обычно в договоре есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Поэтому в договоре сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет.

Кроме того, без согласия собственника жильцы не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения. Например, при ремонте нельзя просто так взять и снести межкомнатную перегородку или расширить дверной проём.

Если ремонт проводить можно, то в договоре обязательно прописывайте, на сколько должна быть снижена арендная плата. Если указания не будет, возможна такая ситуация, что вы самостоятельно всё отремонтируете, а владелец попросту откажется возмещать ваши расходы.

Весь текущий ремонт и траты по нему - на плечах жильца. Он не только поддерживает порядок в квартире, но и отвечает за сохранность имущества.

Капитальным ремонтом должен заниматься арендодатель, и все траты возлагаются на него (если в договоре не указано обратное). Если же арендодатель не проявляет заинтересованности в капитальном ремонте, когда он требуется, то снимающий жильё вправе:

самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а с арендодателя взыскать его стоимость;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в съёмную квартиру, говоря юридическим языком, вы производите улучшения. Они могут быть отделимыми и неотделимыми. Например, если жилец за свой счёт установил кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не снижал арендную плату и не возмещал их стоимость), он вправе забрать их с собой.

Неотделимые улучшения, например новые обои, с собой не заберёшь, не испортив внешнего вида квартиры. Поэтому арендатор может потребовать возместить их стоимость, когда истечёт срок действия договора. Но требование будет удовлетворено в том случае, если в договоре указано, что арендодатель не возражал против этого улучшения.

Состояние имущества

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Даже ту, о которой он и не подозревал на момент сдачи квартиры. Например, вы заселились и с удивлением обнаружили, что все трубы давно прогнили и помыться в душе просто невозможно. Арендодатель должен устранить этот недостаток в кратчайшие сроки и абсолютно безвозмездно. Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

Внимание: арендодатель должен устранять за свой счёт только те недостатки, о которых ни он, ни вы не знали.

Если при осмотре квартиры вы видели, что там что-то не работает, или вас об этом предупредили заранее, то уже ваше право - соглашаться на такое условие или поискать вариант получше.

Также юристы рекомендуют вдобавок к договору составить акт приёма квартиры. В нём прописывается состояние мебели, сантехники, пола, окон и всего прочего. Впоследствии это поможет избежать споров о качестве ремонта и мебели. Конечно, в квартире со старой советской мебелью и без техники этого можно и не делать. Но собственник, сдающий жильё с дорогой мебелью и техникой, заинтересован в том, чтобы всё имущество вернулось к нему в должном состоянии, поэтому он может даже приложить фотографии имущества и чеки, подтверждающие его стоимость. Естественная амортизация, разумеется, учитывается. А вот за разбитый экран телевизора арендатор должен будет заплатить.

Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру с кем-то в складчину. Если в договоре не предусмотрен пункт о солидарной ответственности, то всю ответственность будет нести тот, кто заключал договор. То есть если ваш нерадивый сосед что-то сломает, а в договоре ответственным записаны только вы, то и расплачиваться придётся именно вам.

Арендная плата

В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.

Дополнительно

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один - добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В заключение остановимся ещё на двух важных моментах.

Если наймодатель дарит или продаёт жильё, сданное в аренду, то договора аренды это не прекращает. Иными словами, когда человек приходит и говорит: «Съезжайте, я квартиру продаю», - это незаконно. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения.

В случае необходимости можно сменить нанимателя (арендатора). То есть если договор заключён на мужа, а он, к примеру, уезжает на Северный полюс в длительную командировку, то с его согласия можно сменить арендатора на жену. При этом договор остаётся тот же самый, те же условия, срок продолжает течь и не обнуляется. Но это может избавить от волокиты, если возникнут какие-то проблемы (например, если придётся расторгать договор или что-то взыскивать через суд).

Алексей Лейба, юрисконсульт ООО «Уралводоканал»

[email protected]

Пунктом 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам только на основе договора аренды или иного договора и только для проживания граждан.

Таким образом, к договору аренды жилого помещения, в отличие от договора найма жилого помещения, являющегося самостоятельным видом договора (глава 35 Гражданского кодекса РФ), применяются общие положения о договоре аренды, установленные в § 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Юридические лица и аренда жилья

Появление пункта 2 статьи 671 в главе 35 Гражданского кодекса РФ означает невозможность использовать жилое помещение не по назначению (т.е. не для проживания граждан). Как вытекает из указанной нормы, договор аренды жилого помещения представляет собой именно разновидность аренды, а не найма жилого помещения.

С правовой точки зрения между предоставлением жилого помещения арендатору - юридическому лицу и последующим предоставлением жилого помещения гражданину (например, его сотруднику) должен существовать еще один договор, по которому арендованное жилое помещение передается гражданину для проживания (чаще всего это договор найма либо положения трудового договора или дополнительного соглашения к нему), но в любом случае это не договор субаренды жилья.

Как отмечает М. Брагинский, «подлинный смысл п. 2 ст. 671 ГК состоит в том, что юридическое лицо не может арендовать жилое помещение «для себя»: использовать его в качестве помещения для офиса, мастерской, магазина и др., тем самым не для проживания граждан. Никаких иных ограничений соответствующая норма не предусматривает» .

На наш взгляд, следует согласиться с данным утверждением, но только с некоторыми оговорками.

Так, при регистрации юридического лица в налоговой инспекции его местонахождение может быть определено как место жительства его учредителя (участника) или его будущего руководителя, тем более что пункт 1 статьи 17 Жилищного кодекса РФ, пункт 2 статьи 288 и пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ не препятствуют такому указанию: приведенные нормы регулируют лишь вопросы о назначении жилого помещения и праве юридического лица на использование данных помещений только для проживания граждан и не распространяются на отношения по государственной регистрации юридических лиц (постановления ФАС Дальневосточного округа от 14.09.2009 № Ф03-4602/2009 по делу № А51-894/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 12.01.2010 № Ф04-7665/2009 по делу № А70-4607/2009, ФАС Московского округа от 21.05.2012 № Ф05-2949/2012 по делу № А40-73285/11-92-615).

Большинство юридических лиц используют арендованные жилые помещения для проживания своих сотрудников, направляемых в командировки в тот или иной населенный пункт. Очень часто в трудовом договоре с директором предприятия также содержится пункт о том, что работодатель обязуется предоставить ему жилое помещения для проживания его самого и членов его семьи, а также оплачивать арендную плату и производить оплату жилищно-коммунальных услуг.

Имеет место заключение и трехсторонних договоров аренды жилого помещения, в которых сторонами являются собственник жилья (арендодатель), юридическое лицо (арендатор) и его сотрудник, который намеревается там проживать .

Точка зрения высших судов РФ на аренду жилья. Субъектный состав договора аренды жилья

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» указано, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса РФ.

Позднее данная позиция была продолжена ВАС РФ в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.06.2005 № 2780/05 по делу № А04-1929/04-4/92.

Следует иметь в виду, что уставы некоторых ТСЖ (в целях контроля за сдачей в аренду (наем) жилых помещений или по иным причинам) предусматривают последующее уведомление ТСЖ о заключении договоров аренды, что никак не влияет на действительность договора аренды.

Так, в одном из дел ТСЖ обратилось в арбитражный суд к ИП К.В.С. и ОАО «ЦОТЭНЕРГО» с иском о признании ничтожным договора аренды квартир, ссылаясь на статьи 168, 170 Гражданского кодекса РФ .

Решением арбитражного суда Воронежской области в удовлетворении иска было отказано, в связи с чем ТСЖ обратилось в суд с апелляционной жалобой, полагая, что решение суда принято с нарушением норм материального права, поскольку сделка недействительна как ничтожная (мнимая), а договор аренды фактически не исполнялся.

Истец, ссылаясь на судебные акты судов общей юрисдикции, акт допуска в эксплуата-цию электроустановки, постановления администрации г. Воронежа № 497, № 498 от 28.03.2002, № 660 от 14.04.2002, посчитал, что помещения, переданные ИП К.В.С. в аренду, являются нежилыми, следова-тельно, не могли быть использованы для проживания граждан, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском.

Кроме того, истец ссылается на нарушение ИП К.В.С. устава ТСЖ, поскольку согласно пункту 4.7 устава жилые помещения могут сдаваться членами товарищества другим лицам (гражданам) для проживания на основании договора аренды с уведомлением об этом правления ТСЖ с целью правильного и обоснованного начисления платежей за коммунальные услуги.

Как отметила коллегия судей, отсутствие такого уведомления не влечет ничтожность заключенной сделки, поскольку устав ТСЖ не является законом или правовым актом, а сделки, совершенные с нарушением положений устава, не могут быть признаны недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ . Кроме того, регистрация права собственности на указанные помещения как нежилые произведена 10.04.2007, т.е. после заключения оспариваемого договора аренды .

Согласно договору аренды жилого помещения от 30.06.2006 жилые помещения используются арендатором исключительно для проживания его сотрудников, что предусмотрено пунктом 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ .

С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу об отсутствии нарушений права истца, подлежащего защите.

Сделав ссылку также на пункт 38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», коллегия судей оставила без изменения решение суда первой инстанции (постановление девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2009 по делу № А14-5385-2009).

Что касается субъектного состава договора аренды жилья (прежде всего нас интересует сторона арендатора), то также следует согласиться с М. Брагинским о том, что «п. 2 ст. 671 ГК РФ вообще никаких ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения не устанавливает. Соответственно на стороне и арендатора, и арендодателя могут выступать как юридические лица, так и граждане. И это в полной мере относится к договорам, заключенным после вступления в силу ч. 2 ГК РФ»3.

Очень часто на стороне арендодателя выступают граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, что видно из приведенного мной выше судебного спора.

Необходимость регистрации договора аренды жилья, заключенного на один год и более

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ сделки с недвижимым имуществом, к которому относятся все без исключения жилые помещения, подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Заключая договор аренды жилого помещения с юридическим лицом, необходимо помнить, что регистрировать такой договор в Федеральной регистрационной службе необходимо только в случае, если он заключен на срок один год и более (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ), в отличие от договора коммерческого найма жилья.

Если же одна из сторон уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ вправе обратиться в суд с требованием об обязании зарегистрировать договор аренды (кассационное определение Ростовского областного суда от 16.02.2012 по делу № 33-1972).

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» разъяснил, что пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ применяется и к договорам аренды нежилых помещений, поскольку они представляют собой объект, неразрывно связанный со зданием или сооружением, что вполне можно распространить и на договоры аренды жилых помещений, поскольку жилые помещения также являются объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием.

Следовательно, договор аренды квартиры, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 7 Обобщения судебной практики по рассмотрению споров, связанных с оспариванием действий (бездействия) Федеральной регистрационной службы, утвержденного Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 05.09.2008).

Однако следует при этом помнить, что при продлении договора аренды жилья на новый срок (также не превышающий одного года), регистрировать такой договор (дополнительное соглашение к нему) не нужно. На данное обстоятельство было обращено внимание ВАС РФ в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В том случае, если заключенный на срок один год и более договор аренды не будет в установленном порядке зарегистрирован, он не будет признан заключенным (статья 433 Гражданского кодекса РФ), вследствие чего могут возникнуть негативные последствия не только для арендатора (поскольку у него будет отсутствовать заключенный договор как основание для пользования жилым помещением), но и для арендодателя. В частности, невозможно будет на основании такого договора взыскать с арендатора в судебном порядке арендную плату и иные предусмотренные договором аренды платежи в случае их добровольной неуплаты (придется доказывать получение неосновательного обогащения по правилам главы 60 Гражданского кодекса РФ).

Досрочное расторжение договора аренды жилья

Ввиду постоянного изменения экономической ситуации в стране (неплатежи, банкротства организаций, повышение процентных ставок банков, обращения взыскания на предмет залога и т.п.) актуальными являются вопросы досрочного расторжения договора аренды.

Договор может быть досрочно расторгнут как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора.

В статье 619 Гражданского кодекса РФ перечислены основания, по которым договор может быть расторгнут судом по требованию арендодателя (например, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора или более двух раз подряд не вносит арендную плату).

Следует помнить, что потребовать досрочного расторжения договора арендодатель вправе только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости устранить нарушение и исполнить обязательство в разумный срок. Приведу один пример.

Гражданка Б. обратилась в суд с иском к гражданину А., ООО (...) о расторжении договора аренды квартиры и истребовании ее из чужого владения. Являясь собственником квартиры № (...) в доме № (...) по улице (...), на основании договора аренды от 07.09.2005 истец передала ее во временное владение и пользование ООО (...) сроком до 31.12.2005. Ввиду того, что ответчик надлежащим образом не оплачивал коммунальные платежи, образовалась задолженность и возникла необходимость в расторжении договора. На законные требования освободить квартиру ни арендатор ООО (...), ни субарендатор гражданин А. не реагируют.

Впоследствии истица уточнила исковые требования, просила суд расторгнуть договор аренды и обязать ответчиков ООО (...) и А. передать по акту приема-передачи квартиру и ключи от нее незамедлительно после вступления решения в законную силу.

Судом первой инстанции иск был удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе А. просил его отменить ввиду допущенных судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы гражданина А., судебная коллегия областного суда не нашла оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами, и указала следующее.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате арендной платы равной размеру платы за жилье и коммунальные услуги (пункт 3 договора аренды ), и соответственно нарушение ООО (...) существенных условий договора послужило поводом для обращения арендодателя в суд с иском о досрочном расторжении договора .

В кассационной жалобе гражданин А. указывал на то, что являясь субарендатором, он своевременно и в полном объеме оплачивал коммунальные платежи, задолженность образовалась по вине третьего лица, которое не проживает и не проживало в квартире , а потому не имеется оснований полагать, что им либо ООО (...) были нарушены существенные условия договора аренды.

Как указала коллегия судей областного суда, указанный довод не влечет отмену состоявшегося по делу судебного акта, поскольку обстоятельства, при которых образовалась задолженность по коммунальным и, соответственно, арендным платежам, не являются юридически значимыми. Основополагающим моментом для расторжения договора аренды является невнесение арендатором платы по коммунальным услугам, при этом истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 8 договора аренды .

Судебной коллегией также не был принят во внимание довод гражданина А. о том, что на момент направления истцом уведомления о расторжении договора задолженность по коммунальным и арендным платежам была погашена (кассационное определение Волгоградского областного суда от 07.07.2011 по делу № 33-9170).

Согласно статье 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, например, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (например, если дом будет в срочном порядке признан аварийным, но его жителей некуда будет расселять).

Следует отметить, что в пункте 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что дополнительные (прим. автора) основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с пунктом 2 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Заключение

Подводя итог вышесказанному, следует отметить следующее.

Во-первых, в случае заключения договора аренды жилья между физическим и юридическим лицом всегда присутствует простая письменная форма договора аренды жилого помещения (пункт 1 статьи 161, пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ).

Во-вторых, любой договор аренды предполагает равноправие сторон – арендатора и арендодателя – как субъектов гражданского оборота (это очень важный момент), и никакой дополнительной защиты со стороны государства прежде всего для гражданина-арендодателя нет.

В-третьих, любое юридическое лицо, обладая штатом юристов и исходя из принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса РФ), старается предложить будущему арендодателю свою форму (редакцию) договора, условия которого подходят именно для него (в моей практике такие случаи были).

В-четвертых, при сдаче в аренду жилья юридическому лицу последнее выступает по отношению к арендодателю (физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем) налоговым агентом, и, таким образом, в силу налогового законодательства обязано удержать у него и перечислить в бюджет НДФЛ в размере 13 % от суммы полученного им дохода (пункт 1 статьи 224, пункт 1 статьи 226 Налогового кодекса РФ).

Говоря простыми словами, если размер арендной платы в договоре указан 15 тыс. рублей в месяц, то собственнику жилья будет полагаться только сумма в размере 13 050 рублей (15 000 минус 13 %).

Если же у собственника жилья нет желания связываться с арендой, а тем более регистрировать такой договор (точнее, аренду как обременение), тогда стоит прибегнуть к сдаче жилья физическим лицам через заключение договора коммерческого найма жилья, к которому не применяются ни общие положения об аренде, ни нормы об аренде отдельных видов имущества, в частности, зданий и сооружений, хотя и там хватает сложностей. Так, согласно пункту 1 статьи 161 Гражданского кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статьи 1153 части третьей Гражданского кодекса РФ»), сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 тыс. рублей, также должны совершаться в простой письменной форме (под суммой сделки понимается вся сумма платежей по договору).

Кроме того, московские власти в последнее время озабочены пополнением городского бюджета за счет налогов от доходов от сдачи жилых помещений и различными способами пытаются убедить таких граждан платить налоги.

Брагинский М.И.., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С.658.

Подробнее см.: Матюкова Ю. Аренда квартиры для сотрудника// ЭЖ-Юрист. 2011. № 40.

Брагинский М.И.., Витрянский В.В. Указ.соч. С. 658.